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陳聰、張全國:地產(chǎn)銷售底部已過,復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁

最新高手視頻! 七禾網(wǎng) 時間:2023-03-02 09:09:30 來源:中信證券 作者:陳聰/張全國

房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè),但未來一段時間預(yù)計政策相對平靜。巨大的區(qū)域政策差異使得核心城市房價即便上浮也幅度有限,投資滯后于銷售恢復(fù)使得低線城市需進(jìn)一步刺激需求。


未來房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的事件,除了銷售的復(fù)蘇,更是競爭格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件,有望維持更好的銷售表現(xiàn)和盈利能力。


2月銷售表現(xiàn)亮眼


2023年2月,我們跟蹤的15家重點樣本房企單月合計銷售金額2701億元,同比+38.2%(存在春節(jié)因素),1-2月合計來看,樣本房企實現(xiàn)銷售金額4783億元,合計同比+10.1%(不存在春節(jié)因素)。無論是2月單月還是1-2月合計同比,企業(yè)銷售端均呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇趨勢。


房票等政策助力三四線城市市場明顯復(fù)蘇


政策目標(biāo)既包括保交付,保信用,也包括穩(wěn)投資,穩(wěn)土地市場。即使銷售復(fù)蘇,我們認(rèn)為政策也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到退出的時刻。各地繼續(xù)使用房票等手段提振市場。例如,義烏發(fā)布房產(chǎn)新政,加大“房票”的使用力度,集聚建設(shè)權(quán)益憑證可置換為“房票”用于支付新建商品房購房款,“房票”總額上限10億元。


海寧發(fā)布房票安置規(guī)定,被征收人選擇房票安置,可以再按被征收房屋市場評估價值的20%給予房票獎勵,房票適用全市45個項目。由于政策持續(xù)發(fā)力,我們認(rèn)為政策可以取得銷售普遍恢復(fù),但一線核心城市房價不明顯上漲的成果。


預(yù)計3月銷售進(jìn)一步向好


2023年初至今(1月1日至2月27日)我們跟蹤的42個樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)28萬套,同比上年同期降幅收窄至17%(2022年全年降幅30%),14個樣本城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)11.7萬套,同比上年同期高增39%。


2月前27天,樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)15.1萬套,同比+20%,二手房網(wǎng)簽套數(shù)7.2萬套,同比+134%。2023年春節(jié)假期結(jié)束后31天(截至2月27日)樣本城市新房及二手房網(wǎng)簽套數(shù)分別同比上年同期-11%、+53%,其中新房網(wǎng)簽套數(shù)在春節(jié)假期后第四周(2.18-2.24)實現(xiàn)同比+3%,網(wǎng)簽銷售邊際向好趨勢明顯。


市場復(fù)蘇總是從二手向一手市場傳導(dǎo),當(dāng)前二手市場交易先行指標(biāo)明顯趨好,預(yù)計未來銷售復(fù)蘇可持續(xù)性很強(qiáng)。


企業(yè)融資、拿地、貨值、銷售全方位分化


我們統(tǒng)計,2021年四季度以來積極拿地的企業(yè)在2023年前2月銷售金額同比增長34.0%,而不積極拿地的企業(yè)銷售金額同比降低29.9%。融資渠道分化帶來拿地分化,進(jìn)而造成貨值和銷售分化,這種態(tài)勢仍將持續(xù)。


土地市場仍未明顯好轉(zhuǎn),一線之外的區(qū)域土地成交清淡。決定拿地?zé)崆榈牟⒎侵挥袖N售,更有企業(yè)融資通暢與否。信用復(fù)蘇需要時間,且即便復(fù)蘇,預(yù)期也難回歸2021年之前態(tài)勢。我們預(yù)計,很多企業(yè)未來仍不得不克制拿地,積極縮表。


風(fēng)險因素


房地產(chǎn)銷售的全面恢復(fù)仍需進(jìn)一步跟蹤確認(rèn),政策出臺的及時性不及預(yù)期的風(fēng)險。部分企業(yè)拿地較少貨值稀缺可能導(dǎo)致銷售繼續(xù)承壓。


從政策敏感走向基本面敏感,看好貨值充盈的企業(yè)


房地產(chǎn)一向是政策敏感性行業(yè),但未來一段時間預(yù)計政策相對平靜。巨大的區(qū)域政策差異使得核心城市房價即便上浮也幅度有限,投資滯后于銷售恢復(fù)使得低線城市需進(jìn)一步刺激需求。未來房地產(chǎn)市場最關(guān)鍵的事件,除了銷售的復(fù)蘇,更是競爭格局的變化。一部分企業(yè)憑借便利的融資條件,有望維持更好的銷售表現(xiàn)和盈利能力。

責(zé)任編輯:李燁

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