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新湖期貨:新湖黑色(玻璃)12月重慶調(diào)研

最新高手視頻! 七禾網(wǎng) 時間:2024-01-02 16:52:01 來源:新湖期貨

本次重慶調(diào)研時間為20231220日——20231225


、要點:


1、玻璃深加工企業(yè)當(dāng)前訂單情況較好,部分深加工企業(yè)12月趕工需求支撐(同時也有一批深加工企業(yè)已放假)。今年對于深加工行業(yè)整體資金回款壓力較大,全年盈利情況并不樂觀(原片價格漲、但行業(yè)競爭激烈,成品價格并未隨之上漲太多)。


2重慶4年及以上爛尾/停工項目并不多,更多保交樓項目存在于區(qū)縣(主城區(qū)較少)。區(qū)縣當(dāng)前整體完成進度在40%-50%。目前區(qū)縣完全停工項目比例不高,低于20%。


3對于國企來講,其施工進度相對較快,普遍在2-2年半能夠竣工;而民企施工進度慢于國企,竣工周期在3-4年比較普遍。


4、不同項目玻璃進場時間有所差異:一般最傳統(tǒng)模式下,需在主體結(jié)構(gòu)封頂之后進場,并且對于玻璃的采購需要提前半年左右;但目前也有較多項目玻璃采購僅需提前1-2個月采購即可,并且對于一些項目工期要求嚴格的,主體結(jié)構(gòu)修建(已完成5、6層以上)與玻璃安裝會穿插進行(便加高主體建筑,下方同時安裝門窗玻璃)。


、玻璃深加工企業(yè)交流紀要:


A、某大型深加工企業(yè)——Low-e為主、家裝較少、部分出口


1、該企業(yè)為全國大型、高端浮法原片、深加工玻璃(工程玻璃)制造企業(yè),重慶主要為深加工企業(yè)。今年該企業(yè)盈利能力還是很弱的,基本到三季度才逐步好轉(zhuǎn),但年底要實現(xiàn)盈利還是較為困難。從前三季度來看,行業(yè)內(nèi)北玻毛利(盈利20-30個點)最高,其次是南玻及旗濱。


2、該企業(yè)重慶深加工企業(yè)原片主要使用本公司其他產(chǎn)地的浮法原片(對于品質(zhì)要求較高),也有一部分其他企業(yè)質(zhì)量較高的原片。該企業(yè)一般其他原片生產(chǎn)基地庫存較高時,一般會壓一部分庫存給到其深加工企業(yè)。


3、該企業(yè)表示,對于深加工企業(yè)(包括他們在內(nèi))基本沒有庫存(極少),浮法玻璃產(chǎn)線的生產(chǎn)成本上,他們認為1600為比較合理成本價。


4、對于常規(guī)品種的交貨期通常在15-20天,技術(shù)要求較高的品種一般會增加10天左右。


5、今年深加工訂單情況比去年整體較好,但也不算樂觀,今年主要還是資金回籠問題比較大(不論國企或民企)。目前僅少量客戶會要求直接付全款,但還是對于大量企業(yè)在付款方面較前幾年有所放松(尤其在年底為了明年的客戶訂單打基礎(chǔ))。該企業(yè)四季度回款目標(biāo)為7000萬,到目前為止完成進度不到50%。該企業(yè)其他地區(qū)的基地情況類似,回款完成進度在35%-45%。


6、現(xiàn)在訂單情況來講,更多是結(jié)轉(zhuǎn)訂單,一般新簽訂單往往是接下來1-3年去執(zhí)行。結(jié)轉(zhuǎn)訂單與新訂單比例一般在4637左右。目前新訂單的接受情況來講,總體不太樂觀。


7據(jù)了解,重慶部分深加工企業(yè)訂單情況不太理想,已經(jīng)有一批深加工企業(yè)開始放假。年前還在趕工的深加工企業(yè)目前整體不算太多了,大部分企業(yè)要求能現(xiàn)金結(jié)算的還會加工,無法現(xiàn)金結(jié)算的一般不接單了。整體上12月份趕工比較急,后續(xù)逐步減少。


8成品玻璃庫存,按照一個月產(chǎn)量11-12萬方來算,通常累庫庫存常規(guī)在5萬方,春節(jié)期間成品累庫一般會控制在8-9萬方。原片存貨還是較少。


9、對于今年四季度玻璃價格的情況,比較出乎意料,原本該企業(yè)預(yù)期三季度后價格上漲空間就不大了,但今年四季度價格也是維持在比較高的水平。該企業(yè)對于明年(2024年)浮法玻璃價格情況判斷:一季度基本能夠維持今年四季度的狀況,不會像往年一樣跌的太離譜:炒原片(代理商)的一般在春節(jié)前,將資金打給浮法廠,找倉庫進行囤貨,到二季度本身玻璃廠也會有漲價,導(dǎo)致散戶會去代理商渠道買玻璃;春節(jié)后或二季度前期或有小幅回落;三季度或又會上行(三季度上行的原因主要是根據(jù)市場的消費習(xí)慣,一般每年下半年為幕墻安裝的節(jié)點),四季度有搶工的情況,價格會上行。價格下線最低看到成本線附近(1500-1600)。


B某小型深加工企業(yè)——夾膠玻璃為主


1、目前家裝玻璃做的比建筑玻璃多一些。主要訂單來源門窗廠、家具、散單等(渠道占比較多)。目前該企業(yè)訂單狀況還行,但有些深加工企業(yè)存在接不到訂單的情況,重慶目前深加工企業(yè)200-300家,今年也有不少深加工企業(yè)同行(鋼化廠)倒閉


2、原片庫存極少,隨采隨用為主(一車幾十噸),以前湖北水運過來的原片也多,但現(xiàn)在原片來源集中在川渝地區(qū)(耀華、信義等),


3、今年原片價格漲、成本抬高,但因為加工企業(yè)競爭激烈,賣價反而不高,因此導(dǎo)致企業(yè)整體利潤情況較差,低于去年。據(jù)了解整體重慶深加工企業(yè)盈利情況均較差,企業(yè)硬挺支撐。


4、訂單發(fā)貨上,下游(門窗廠)最多提前半個月訂購,就能夠發(fā)貨。生產(chǎn)時間一般在一周左右。


5、正常訂單一天在1000方左右,若僅200-300方基本不會再生產(chǎn)。目前訂單情況來講相對偏多一些。通常訂單情況在過年前以及過年后會偏多,對于后續(xù)情況來講,主要要看天氣氣溫狀況。


6目前部分訂單要求全部付款,對于合作較好的企業(yè)可以分批支付,目前回款壓力也較大。


、玻璃需求——地產(chǎn)情況交流紀要:


A某大型房地產(chǎn)研究機構(gòu)


1、重慶國企地產(chǎn)項目相對情況較好,只是存在建設(shè)比較慢的情況,并不存在爛尾。但包括像金科、財信、東原、融創(chuàng)、恒大等民企在重慶占比較高,融創(chuàng)、金科等作為重慶兩大龍頭企業(yè)近兩年暴雷,所以流出了大量的“爛尾樓”。此外像恒大的項目其實陸續(xù)恢復(fù)尚可,主要也是因為地理位置比較好。另外對于恒大集團來講,其在重慶的項目基本均納入各區(qū)(主城區(qū)為主)的保交樓項目中,在政府多方渠道的支持下,其在重慶的交付情況相比其他城市會理想一些。


2在保交樓大背景下,施工進度來講,對于部分問題更易解決的樓盤施工進度較快。而后續(xù)(明年)情況來講,近兩年新開工確實也少了,如果按照新開工面積來推,除開保交樓部分,明年竣工面積是會減少的。但因為國家比較注重保交樓,后續(xù)的話基本上也是爭取在保交樓項目上能夠陸續(xù)完工,明年這部分重點在于保交樓項目定的目標(biāo)完成量是多少。至于后續(xù)竣工的推行難度來講也較難評估,若資金方面緩和,后續(xù)也不存在竣工難度加大,反而會更好。


3城中村改造政策對于重慶來講影響微乎其微,更多屬于老舊小區(qū)改造。保障性住房政策來講,對于成交新的租賃用地建立保障性住房的較少,在重慶更多屬于存量改造,因此前公租房體量較大,更多是盤活各區(qū)的閑置資產(chǎn)。保障性住房新建項目與存量改造比例大概在37。


4政府撥款存在優(yōu)先級,通過評估企業(yè)情況,相對傾向性先支持本土民營企業(yè)——金科(曾位居重慶第一,影響力較大)等。


C、某國企施工單位


1房建項目為其主營業(yè)務(wù),目前住宅類項目接的相對少一些,市政(基建)項目相對更多。此外今年竣工項目上還包括保障性住房項目——人才公寓,該項目屬于新建工程,2022年開工,今年已竣工(樓層高度在12層左右)。


2據(jù)了解,此前重慶亦是在疫情影響下,竣工周期有所延遲,基本也在半年左右。3年為行業(yè)平均竣工周期,但該單位項目施工進度較快,實際30層左右住宅項目基本在2年半可以竣工(目前該施工單位在做的有工期為2年半的項目)。此外重慶整體主城區(qū)目前停工/爛尾項目(4年及以上)相對不多,區(qū)縣會更多。


3、該施工單位主要合作玻璃深加工企業(yè)以川渝地區(qū)周邊為主,具體為某兩家規(guī)模較大、擁有原片產(chǎn)線及深加工產(chǎn)線的兩家企業(yè)(質(zhì)量品質(zhì)要求相對較高)。從該施工單位了解到,目前玻璃加工企業(yè)要求全款支付的情況比較多,另外對于長期合作、尤其國企背景的合作方會有放寬要求。但對于分批支付的在價格上會所求更多。


4、該施工單位一般玻璃進場時間是在工程進行到50%左右(主體結(jié)構(gòu)完成封頂后),對于住宅類大項目基本需要提前半年進行采購,項目規(guī)模較小的(2-3萬平)項目則不需提前這么久。


5、從該施工單位了解到,施工一般會持續(xù)到小年前后,才會停工放假。


D、某國企地產(chǎn)商


1、今年未曾拿地,23年有8個在建項目,主要為住宅項目,少部分商業(yè)/公寓項目。項目中開工相對更早的為21年的項目。整體該房企施工速度較快,正常住宅(18層左右)項目兩年內(nèi)能完全交付,精裝修在兩年半左右。此外該房企不存在19年及更早的項目,基本均能夠按期交付。


2、保交樓主要有兩種方式:(1)開發(fā)商原團隊繼續(xù)進行施工,政府對于資金支付情況進行監(jiān)管;(2)由其他開發(fā)商接盤繼續(xù)進行施工。保交樓項目并不完全是逾期交付的項目,還存在因有一定交付風(fēng)險,例如房企暴雷等,也會納入保交樓項目之中。


3、該房企項目的玻璃入場時間比較靈活,不需要等待主體結(jié)構(gòu)封頂完成之后再進行玻璃安裝,而是在主題結(jié)構(gòu)完成之前,穿插進行玻璃安裝。據(jù)了解,很多項目均會再用該種模式進行(不會等主體結(jié)構(gòu)完全結(jié)束再進行玻璃安裝),尤其對于對項目進度需求較為急迫的項目。一般在主題結(jié)構(gòu)修建5-6層之后,門窗均可以進場,主要由外部施工電梯吊上去進行安裝。


4、從該企業(yè)了解,玻璃采購上并不需提前半年進行采購,玻璃加工企業(yè)一般從原片加工至成品時間相對較短(10天左右),因此在玻璃進場前1-2個月下單采購的情況比較常見。而深加工企業(yè)跟上游的訂貨時間一般也會提前有一定的采購目標(biāo)、計劃。在項目初期,會與門窗企業(yè)簽訂框架合同,確定合作的玻璃等企業(yè),進入玻璃安裝流程后,一般企業(yè)仍然會按月進行下單。


5對于明年地產(chǎn)行業(yè)情況,該企業(yè)認為明年情況會比今年來講有所改善,但主要還是在于大家的信心問題。


6對于今年重慶出臺的不少地產(chǎn)(尤其需求端)政策的推動作用上,認為暫時來講效果不太明顯。目前重慶的問題主要在于前期市場供應(yīng)量太大,還未消化完成。


E某民企地產(chǎn)商(項目在重慶區(qū)縣)


1、對于重慶的保交樓項目,本身完全停工、爛尾的項目占比不高,更多為3-4年左右,偏正常工期,但有一定交付風(fēng)險的項目(保證現(xiàn)有在建項目的健康)。重慶保交樓項目并未具體給每年劃分完成目標(biāo)或比例,而是根據(jù)項目的經(jīng)營情況,若出現(xiàn)流動資金困難、自有資金已經(jīng)無法覆蓋剩余在建工程的情況下;或者出現(xiàn)大規(guī)模的群訴事件,建委均會介入,以保證項目順利交付,其監(jiān)管的對象將會成為保交樓項目。此外,自恒大暴雷后,政府對于房地產(chǎn)市場的預(yù)售資金監(jiān)管方面要求嚴格,按照要求打入監(jiān)管賬戶的資金比例較高(30%),并且按照建委要求,每年也只能提取三次監(jiān)管資金,目前行業(yè)內(nèi)能夠滿足要求的比較少,若次數(shù)用完之后,再要從監(jiān)管賬戶提取資金支付工程款,只能以保交樓的名義去做。據(jù)了解重慶區(qū)縣房地產(chǎn)市場相對較差,若按照建委標(biāo)準估算,行業(yè)內(nèi)人員普遍認為,其保交樓項目占比能達到70%-80%。


2、該企業(yè)目前項目所在的地點為重慶忠縣,目前基本為健康可持續(xù)的,并未出現(xiàn)完全停工的情況,施工周期一般在3-4年左右。據(jù)了解,由于政府介入較早,該企業(yè)目前的一個項目(19-20年開工)已陸續(xù)交付,到目前完成進度可達90%,另外該企業(yè)另一項目(18-19年開工)已完全交付。


3、其他區(qū)縣進展并沒有忠縣順利。目前區(qū)縣上完全停工的比例并不高,預(yù)計僅20%左右。到今年底,區(qū)縣整體保交樓完成進度來講,該企業(yè)預(yù)測在40%-50%區(qū)間,主要依舊受限于資金問題。而整體來看,區(qū)縣新房、二手房存量是很大的,會較主城區(qū)更多。


4、該企業(yè)表示,他們的項目中,玻璃進場一般是會在主體結(jié)構(gòu)全部完成之后開始,入場時間接近于電梯進場。若按照三年估算,門窗進場時間在2.2-2.5左右。對于玻璃采購上,僅需提前1-2個月進行采購(對于門窗公司)。


5、該企業(yè)表示,對于明年重慶新開工,預(yù)期肯定會下降;對于明年的竣工方面,從在建存量上講,明年需要竣工的存量是有的,但竣工速度預(yù)計會比今年略有放緩,主要受制于資金問題。如果明年資金到位、外加明年地產(chǎn)銷售回款有所好轉(zhuǎn),基本能持平今年。對于保交樓的資金來源方面,更多是靠市場銷售回款,政府資金介入量是很少的:據(jù)了解,重慶政府有專項資金,按照每個區(qū)縣的項目情況去支持保交樓,政府資金更多從融資渠道獲得。而政府資金方面并沒有對于本土或外部房企有所傾向,更多根據(jù)項目本身情況,對于已經(jīng)預(yù)售更多的樓盤更加傾向去解決。


6、對于當(dāng)前的地產(chǎn)需求端的刺激政策來講,該企業(yè)表示影響并不太明顯,在其與客戶交流中,普遍大家對于經(jīng)濟預(yù)期的下行,不愿去做大額投資消費。


部分保交樓項目走訪情況:


1、恒大·御龍?zhí)旆?/span>


該項目于2018年開工,一共31+2棟樓,目前僅最后一棟未交付。施工進度上,已封頂,玻璃安裝中。

圖片來源:新湖研究所


2、啟迪協(xié)信重慶科技城


該項目2019年開工,于202311月交付,目前住宅基本交付(1000+戶),但周邊商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施并未竣工。此外同批次拿地中,仍有一片并未開工(規(guī)劃為政府新型用地),主要受制于資金問題。

圖片來源:新湖研究所


3江北嘴金融城部分項目


世貿(mào)城市之門于20209月開盤,原計劃20229月交付,目前尚未交付。右圖為該片區(qū)其他在建項目。

圖片來源:新湖研究所


4、恒邦·忠州壹號(重慶忠縣)


該項目開工時間為2021130日,計劃交付時間為20241月。

圖片來源:新湖研究所


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