一、《公告》：顯性的增量，契稅、土地增值稅超預(yù)期支持居民、企業(yè)

《公告》調(diào)整了哪些稅？可分兩部分：一是明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策（增值稅和土地增值稅），符合預(yù)期，屬于“四個(gè)取消”、賦予地市政府調(diào)控自主權(quán)，已由財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超在10月17日住建部發(fā)布會(huì)上闡述（詳見《地產(chǎn)轉(zhuǎn)向新特征或已明確》）；二是針對(duì)居民和企業(yè)的稅收政策（契稅和土地增值稅），超預(yù)期，結(jié)合有關(guān)部委負(fù)責(zé)人介紹：

契稅增量點(diǎn)在哪？針對(duì)居民，超預(yù)期支持剛性和改善性住房需求：

1、購(gòu)房不超140平米契稅降至1%（無(wú)論唯一住房、二套房）；

2、購(gòu)房140平米以上，唯一住房契稅減按1.5%、二套房契稅按2%；

3、不再區(qū)別對(duì)待北上廣深二套房（面積不超過(guò)140平米，契稅1%；140平米以上，契稅2%）。

土地增值稅增量點(diǎn)在哪？針對(duì)企業(yè)（個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅），超預(yù)期緩解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)困難（隨著地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，部分地產(chǎn)項(xiàng)目增值率降幅較大，土地增值稅預(yù)征率下限過(guò)高，或?qū)е缕髽I(yè)持續(xù)多繳稅、累積資金壓力）：將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，即東部下限為1.5%，中部和東北下限為1%，西部下限為0.5%（注：為保障土地增值稅收入及時(shí)均衡入庫(kù)，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，即稅務(wù)部門對(duì)納稅人在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按一定比例預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部為2%，中部和東北為1.5%，西部為1%）。

二、《通知》：隱秘的增量，土儲(chǔ)專項(xiàng)債支持地方政府，或有4萬(wàn)億

《通知》雖由自然資源部發(fā)布，但內(nèi)容對(duì)應(yīng)廖副部長(zhǎng)10月12日介紹的“有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策措施”三方面考慮之首，預(yù)計(jì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債有望成為4萬(wàn)億級(jí)別的增量政策，資本市場(chǎng)當(dāng)前對(duì)其重視程度仍不足。

為何政策量級(jí)或有4萬(wàn)億？提供一個(gè)參考視角：疫情以來(lái)，一些地方政府由于賣地不暢，讓城投托底土地市場(chǎng)，對(duì)其形成較大資金占用；我們測(cè)算2020~2024年城投超常規(guī)拿地占用資金近4萬(wàn)億，土儲(chǔ)專項(xiàng)債或以“類化債”邏輯，大額釋放這部分流動(dòng)性（具體土儲(chǔ)專項(xiàng)債是否全部、何種節(jié)奏支持城投，尚不清楚，僅從支持地方政府角度，提示一個(gè)支持該工具放量的視角）。

對(duì)于地方政府而言，若明年土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟發(fā)行，當(dāng)?shù)赜钟蟹现醒霊?zhàn)略要求或當(dāng)?shù)孛裆?shí)體經(jīng)濟(jì)需要的項(xiàng)目，當(dāng)年或就能形成進(jìn)入經(jīng)濟(jì)循環(huán)的增量（仍屬地方合理發(fā)展權(quán)，詳見《好飯不怕晚，空間在路上———人大常委會(huì)新聞發(fā)布會(huì)點(diǎn)評(píng)》）?！锻ㄖ访鞔_“收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)”，但“收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制”，城投長(zhǎng)期以來(lái)作為地方政府項(xiàng)目建設(shè)的重要抓手，本身優(yōu)勢(shì)就不在房地產(chǎn)開發(fā)、而在民生領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)，符合《通知》要求。

三、對(duì)資本市場(chǎng)意味著什么：好飯不怕晚，空間在路上

重申明年兩會(huì)之前，預(yù)計(jì)財(cái)政政策隨時(shí)仍有增量可能，幾乎沒有明確證偽的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)偏好上行概率料將顯著大于下行，是珍貴的、確定性較高的活躍窗口。