本文作者美國(guó)奧本海默基金公司董事總經(jīng)理、投資經(jīng)理李山泉，授權(quán)華爾街見(jiàn)聞發(fā)布，亦發(fā)表于微信號(hào)“紐約金融論壇”

房地產(chǎn)無(wú)論對(duì)國(guó)家還是家庭都是主要的財(cái)富象征。房地產(chǎn)在很多家庭總財(cái)產(chǎn)當(dāng)中常常占有很大的比重。尤其華人似乎對(duì)房地產(chǎn)尤其偏愛(ài)，即便在歷史上，買房子置地也常常是有錢人的首選。然而，購(gòu)買和保有房地產(chǎn)常常會(huì)耗去一個(gè)普通家庭幾乎全部積蓄。即使在邊遠(yuǎn)的農(nóng)村，蓋房子也常常是富起來(lái)的象征。大多數(shù)情況下，農(nóng)村蓋房子要么靠親朋好友互相幫助，要么靠借貸。其結(jié)果是，造好了房子但背了一屁股債。上升到國(guó)家層面來(lái)講，房地產(chǎn)的影響基本上與家庭的道理沒(méi)有太大差別。

從歷史上來(lái)看，很多國(guó)家的金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，似乎都與房地產(chǎn)有著很大的關(guān)系。因?yàn)椋蟛糠治C(jī)都緊隨地產(chǎn)繁榮而至。日本當(dāng)年經(jīng)濟(jì)向好，地產(chǎn)欣欣向榮。然而，此后十幾年一直無(wú)法擺脫經(jīng)濟(jì)疲軟的厄運(yùn)。九十年代末亞洲金融危機(jī)，也是在地產(chǎn)繁榮過(guò)后發(fā)生的。歐洲的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，無(wú)論希臘還是西班牙，也都是在地產(chǎn)如日 中天以后，卻形成了嚴(yán)重的金融困局。美國(guó)2007年的地產(chǎn)瘋狂，創(chuàng)下了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的歷史紀(jì)錄，然而卻導(dǎo)致了2008年的金融危機(jī)。這場(chǎng)危機(jī)不僅讓 美國(guó)陷入了如此長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)衰退，也讓世界其他國(guó)家，甚至整個(gè)國(guó)際金融體系遭受到嚴(yán)重打擊，至今仍然在痛苦中療傷。

為什么地產(chǎn)繁榮常常對(duì)經(jīng)濟(jì)有這么大的殺傷力呢?從地產(chǎn)的特性來(lái)看，地產(chǎn)似乎是消費(fèi)領(lǐng)域必不可少的消費(fèi)品，但卻不是消耗品。有飯吃、有衣穿后，然后就是要有地方住，可見(jiàn)房地產(chǎn)地位之重要。地產(chǎn)的壽命一般都比 較長(zhǎng)，很多地產(chǎn)項(xiàng)目維護(hù)得當(dāng)?shù)脑?，幾十年、上百年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都不會(huì)喪失其使用價(jià)值。換句話說(shuō)，這種產(chǎn)品具有超長(zhǎng)使用壽命的特點(diǎn)，不會(huì)像其它消耗品，在短時(shí)間內(nèi)消費(fèi)掉以后而需要再次購(gòu)置。對(duì)消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)還有另外一個(gè)特性，占有與消費(fèi)在數(shù)量上幾乎沒(méi)有上限。對(duì)一個(gè)消費(fèi)者來(lái)講，吃的東西總是有限的，胃口就那么大，東西多了吃不了就壞了。擁有的衣服再多，但在某個(gè)時(shí)間內(nèi)就穿那么幾件，過(guò)期就會(huì)失去時(shí)尚。然而，房地產(chǎn)卻不同，一個(gè)人可以在同一個(gè)時(shí)間內(nèi)擁有 無(wú)限多處房地產(chǎn)，即使從來(lái)不去消費(fèi)，只要能夠負(fù)擔(dān)得起維護(hù)和管理費(fèi)用，其使用價(jià)值幾乎沒(méi)有什么損失。相反，就其貨幣價(jià)值來(lái)講，在紙幣貶值的情況下，房地產(chǎn) 的價(jià)值常常逐步上升。上述特性成就了房地產(chǎn)在所有資產(chǎn)當(dāng)中的特殊地位。房地產(chǎn)不僅看得見(jiàn)、摸得著，使用價(jià)值不會(huì)因時(shí)間而退化，是資產(chǎn)保值與升值的重要選 擇。房地產(chǎn)的這種特殊性質(zhì)，也恰恰形成了社會(huì)資源配置上，不斷地向房地產(chǎn)傾斜的原動(dòng)力。如果恰巧在某個(gè)階段，貨幣政策過(guò)于寬松、房地產(chǎn)需求大大超過(guò)供給， 房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)大幅度攀升。這種房地產(chǎn)價(jià)格的錯(cuò)誤信號(hào)，更會(huì)造成更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加大房地產(chǎn)在下一個(gè)生產(chǎn)周期的供給量，直到形成泡沫。最終， 巨大的供過(guò)于求使房地產(chǎn)業(yè)陷入困境。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響范圍十分廣泛。特別是在房地產(chǎn)的繁榮時(shí)期，銀行和金融機(jī)構(gòu)愿意對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款和融資，形同火上澆油。開(kāi)發(fā)商更推動(dòng)了各類房地產(chǎn)建設(shè)相 關(guān)商品的全面緊俏，價(jià)格不斷上升。首先是地價(jià)連創(chuàng)新高。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的預(yù)期條件下，囤地就等于囤積未來(lái)的價(jià)值。其次是各類建筑材料價(jià)格上升。鋼材、水泥、管線以及各種基礎(chǔ)設(shè)施建筑機(jī)械等，供需關(guān)系全面緊張?？傮w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大幅度加快。在此期間，勞動(dòng)力也會(huì)全面緊張，呈現(xiàn)一派經(jīng)濟(jì)繁榮的景象。糟糕的是，這種繁榮本身有很大的慣性，即使投資人、開(kāi)發(fā)商或者政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到其可能的問(wèn)題，但房地產(chǎn)建設(shè)長(zhǎng)周期的特點(diǎn)，卻阻礙著迅速形成扭轉(zhuǎn)其趨勢(shì)的有效力 量。這就是為什么，房地產(chǎn)繁榮過(guò)后，一旦形成生產(chǎn)過(guò)剩，糾正起來(lái)不僅需要很長(zhǎng)的時(shí)間，更造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，其過(guò)程也十分痛苦。

試想那些已經(jīng)形成一定規(guī)模的鋼鐵廠，面對(duì)價(jià)格的連續(xù)下降，生產(chǎn)就意味著虧損、減產(chǎn)就意味著放棄市場(chǎng)份額，將來(lái)怎么辦?水泥廠商也一樣日子不好過(guò)，無(wú)法滿負(fù) 荷發(fā)揮作用，成本就會(huì)大幅增加，哪里有什么利潤(rùn)可言?如果這些過(guò)剩產(chǎn)能是靠貸款搞起來(lái)的，就會(huì)直接危機(jī)的金融系統(tǒng)，銀行的呆帳壞賬就會(huì)上升，數(shù)量過(guò)大就會(huì) 造成金融危機(jī)。消化房地產(chǎn)產(chǎn)能十分困難的另一個(gè)原因，是其過(guò)剩產(chǎn)能的不可分割性與不可轉(zhuǎn)換性。房子蓋好了幾乎不可能切割出售，更不能像鋼鐵那樣可以有其它 用途。房地產(chǎn)的過(guò)度繁榮，常常是預(yù)測(cè)下一個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或經(jīng)濟(jì)衰退的信號(hào)。就像投資界已經(jīng)使用多年的，用一個(gè)國(guó)家最高大樓竣工，來(lái)預(yù)測(cè)其股市已經(jīng)見(jiàn)頂?shù)姆椒ㄒ?樣，房地產(chǎn)的過(guò)分繁榮后肯定是一地雞毛。