萬科A(000002)

事件

萬科 7月 24日公告前海人壽及其一致行動人深圳市鉅盛華股份有限公司近期通過集合競價交易購入萬科 A 股 5.53 億股，截止 7 月24 日，前海人壽及其一致行動人共持有萬科 10%股份，對此我們點評如下：評論

1） 險資兩次增持耗資約 160 億元， 成為財務(wù)投資者的概率更高。 7 月份，前海人壽及其一致行動人連續(xù)兩次舉牌萬科，截至 7 月 24 日累計共持有萬科 10%股份，按成交價格區(qū)間的中間價計算，總成交金額約 160 億元。 截至 2014 年底，前海人壽的權(quán)益持倉股票總價值約 95.6 億元，占到公司總資產(chǎn)比例高達(dá) 17%，而 2014 年前海人壽投資收益達(dá) 42 億元，公司在資本市場上的布局也是推動其實現(xiàn)最短時間盈利的重要因素。 綜合來看， 我們認(rèn)為，在萬科 7 月 6 日宣布百億回購計劃之后（回購價不超過 13.7 元/股）， 前海人壽介入價格/時機(jī)均具備較好的風(fēng)險收益比，而且參考前海人壽前期在地產(chǎn)板塊的投資經(jīng)驗（深振業(yè)、天健集團(tuán)及華僑城等），我們認(rèn)為此次增持是為財務(wù)投資者的概率更高。

2） 未來有助于促進(jìn)萬科估值提升： 再看到萬科基本面， 2015 年上半年萬科共實現(xiàn)簽約銷售額 1,099.6 億元， 4/5/6 月銷售額同比分別大幅增長 39%/42%/30%，銷售持續(xù)超預(yù)期，且明顯好于同期全國房地產(chǎn)銷售額 0%~10%的同比增速，因此在全國房價逐步企穩(wěn)預(yù)期之下，我們也在 7 月《 2015 年地產(chǎn)股中報預(yù)覽：業(yè)績穩(wěn)增長，估值還便宜》報告中上調(diào)萬科 NAV估計值 15%至每股 17.5 元，目前公司估值為 2015 年 P/E8.7x， P/B 1.7x， 股價較 NAV 折讓 12%， NAV 折讓幅度為 A股龍頭公司中最高。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)實體市場中長期逐步見頂、龍頭公司集中度快速提升、龍頭地產(chǎn)股估值明顯低于中小地產(chǎn)股情況之下，險資公司降低實物房地產(chǎn)配置，增大地產(chǎn)公司股權(quán)投資比例是為大勢所趨，未來也將看到更多險資公司成為優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)投資者，更有助于萬科等優(yōu)質(zhì)房企的估值實現(xiàn)價值回歸。

3） 萬科的新業(yè)務(wù)發(fā)展也值得期待。 而且萬科在二季度開始，也在積極謀求轉(zhuǎn)型舉措， 目前已在物業(yè)服務(wù)（對物業(yè)業(yè)務(wù)引入事業(yè)合伙人機(jī)制）、城市配套發(fā)展（與萬達(dá)合作）、工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)（5 月新增兩塊物流地產(chǎn)）等方面有所推進(jìn)； 我們預(yù)期，萬科未來在住宅開發(fā)上的穩(wěn)健運行加上城市配套服務(wù)上的創(chuàng)新突破，將使得公司 ROE 穩(wěn)定在 20%以上的高水平。

維持“確信買入”評級及目標(biāo)價： 目前公司股價較 NAV 折讓 12%，為龍頭開發(fā)商中最高。我們看好公司中長期基本面，險資增持有望促進(jìn)估值提升， 維持“確信買入” 評級及目標(biāo)價每股 19 元。