萬科A(000002)

事件

萬科 7月 24日公告前海人壽及其一致行動(dòng)人深圳市鉅盛華股份有限公司近期通過集合競(jìng)價(jià)交易購(gòu)入萬科 A 股 5.53 億股，截止 7 月24 日，前海人壽及其一致行動(dòng)人共持有萬科 10%股份，對(duì)此我們點(diǎn)評(píng)如下：評(píng)論

1） 險(xiǎn)資兩次增持耗資約 160 億元， 成為財(cái)務(wù)投資者的概率更高。 7 月份，前海人壽及其一致行動(dòng)人連續(xù)兩次舉牌萬科，截至 7 月 24 日累計(jì)共持有萬科 10%股份，按成交價(jià)格區(qū)間的中間價(jià)計(jì)算，總成交金額約 160 億元。 截至 2014 年底，前海人壽的權(quán)益持倉(cāng)股票總價(jià)值約 95.6 億元，占到公司總資產(chǎn)比例高達(dá) 17%，而 2014 年前海人壽投資收益達(dá) 42 億元，公司在資本市場(chǎng)上的布局也是推動(dòng)其實(shí)現(xiàn)最短時(shí)間盈利的重要因素。 綜合來看， 我們認(rèn)為，在萬科 7 月 6 日宣布百億回購(gòu)計(jì)劃之后（回購(gòu)價(jià)不超過 13.7 元/股）， 前海人壽介入價(jià)格/時(shí)機(jī)均具備較好的風(fēng)險(xiǎn)收益比，而且參考前海人壽前期在地產(chǎn)板塊的投資經(jīng)驗(yàn)（深振業(yè)、天健集團(tuán)及華僑城等），我們認(rèn)為此次增持是為財(cái)務(wù)投資者的概率更高。

2） 未來有助于促進(jìn)萬科估值提升： 再看到萬科基本面， 2015 年上半年萬科共實(shí)現(xiàn)簽約銷售額 1,099.6 億元， 4/5/6 月銷售額同比分別大幅增長(zhǎng) 39%/42%/30%，銷售持續(xù)超預(yù)期，且明顯好于同期全國(guó)房地產(chǎn)銷售額 0%~10%的同比增速，因此在全國(guó)房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)預(yù)期之下，我們也在 7 月《 2015 年地產(chǎn)股中報(bào)預(yù)覽：業(yè)績(jī)穩(wěn)增長(zhǎng)，估值還便宜》報(bào)告中上調(diào)萬科 NAV估計(jì)值 15%至每股 17.5 元，目前公司估值為 2015 年 P/E8.7x， P/B 1.7x， 股價(jià)較 NAV 折讓 12%， NAV 折讓幅度為 A股龍頭公司中最高。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)中長(zhǎng)期逐步見頂、龍頭公司集中度快速提升、龍頭地產(chǎn)股估值明顯低于中小地產(chǎn)股情況之下，險(xiǎn)資公司降低實(shí)物房地產(chǎn)配置，增大地產(chǎn)公司股權(quán)投資比例是為大勢(shì)所趨，未來也將看到更多險(xiǎn)資公司成為優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)投資者，更有助于萬科等優(yōu)質(zhì)房企的估值實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。

3） 萬科的新業(yè)務(wù)發(fā)展也值得期待。 而且萬科在二季度開始，也在積極謀求轉(zhuǎn)型舉措， 目前已在物業(yè)服務(wù)（對(duì)物業(yè)業(yè)務(wù)引入事業(yè)合伙人機(jī)制）、城市配套發(fā)展（與萬達(dá)合作）、工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)（5 月新增兩塊物流地產(chǎn)）等方面有所推進(jìn)； 我們預(yù)期，萬科未來在住宅開發(fā)上的穩(wěn)健運(yùn)行加上城市配套服務(wù)上的創(chuàng)新突破，將使得公司 ROE 穩(wěn)定在 20%以上的高水平。

維持“確信買入”評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)： 目前公司股價(jià)較 NAV 折讓 12%，為龍頭開發(fā)商中最高。我們看好公司中長(zhǎng)期基本面，險(xiǎn)資增持有望促進(jìn)估值提升， 維持“確信買入” 評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)每股 19 元。