（本人水平有限，只是班門弄斧寫點文字，請朋友們多多包涵，并不吝指正。）

面對近半年來一線城市房價的暴漲和眾多城市限購政策的頻出，我要說一句可能被人打臉的話：高房價是為了讓部分人離開城市。

我個人粗淺地認(rèn)為：房價是一個調(diào)節(jié)器，一個龐大并且相對比較有效的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的調(diào)節(jié)器，即房價是“城市化需求”和“城市配套服務(wù)供給”這兩者之間的調(diào)節(jié)器。

高房價的本質(zhì)原因是“人口流入”的“城市化需求”過于旺盛，而“城市服務(wù)”的“配套供給”不足，即需求和供給失衡；高房價的核心作用是減緩人口流入，甚至讓部分人離開城市，以此實現(xiàn)需求和供給的相對動態(tài)平衡。

一方面，人口流入城市以便獲得更多更好的財富創(chuàng)造和財富獲取機(jī)會，獲得更多更優(yōu)質(zhì)的生活便利（比如衣食住行），獲得更好的甚至是稀缺的醫(yī)療、教育、娛樂等一系列服務(wù)，獲得更多的社會認(rèn)同、自我認(rèn)同，獲得更多的尊嚴(yán)和自信，獲得更好的戀愛對象、結(jié)婚對象……在中國，這個需求很大。

另一方面，匹配源源不斷的人口流入和原先就居住在城市的人口的各種需求，城市就需要創(chuàng)造或改善更多的就業(yè)崗位、道路、地鐵、高鐵、機(jī)場、公交、城市廣場、公園、醫(yī)院、學(xué)校、超市、餐館、賓館、電影院、書城……各個城市的物質(zhì)文明和精神文明確實在過去的二三十年里發(fā)生了質(zhì)的提升。

但是，人口流入這一頭，即“城市化需求”遠(yuǎn)未得到滿足，因為絕大部分人都想追求更好的生活和更好的未來，并且每個人都有這個權(quán)利、也幾乎所有人都有這個動力，而城市服務(wù)這一頭，即“配套供給”即便增長很快還是不夠。

簡單來說，當(dāng)供不應(yīng)求時，產(chǎn)品或服務(wù)價格就會上漲，以便促進(jìn)供給、壓制需求，促進(jìn)供給就是促進(jìn)各項城市配套的建設(shè)，壓制需求則是減緩人口的流入，甚至是擠出一部分人口，因為隨著價格的上漲，必然會有人無法承擔(dān)而主動或被動退出。

我們看到，幾乎所有的城市配套和服務(wù)都和房地產(chǎn)息息相關(guān)，都是需要造房子或搞建設(shè)創(chuàng)造出來的，所以供給端的價格調(diào)節(jié)就主要落到了房地產(chǎn)身上。即房價越高城市服務(wù)的綜合價格就越高，高房價可以讓部分原本想要流入城市的人口因為買不起房、承擔(dān)不起城市服務(wù)而停止流入、延緩流入，部分已經(jīng)在城市工作但買不起房的人口因為買不起房、承擔(dān)不起城市服務(wù)而流出，以此實現(xiàn)需求和供給的相對動態(tài)平衡，否則城市會被擠爆，城市中所有人的生活質(zhì)量都會大幅下降。（如果紐約和香港的房價不高，全世界有多少人想要到紐約香和港定居？如果北京和上海的房價不高，全中國多少人想要到北京和上海定居？邏輯上來說，必須用高房價“阻止”部分流入需求。）

一線城市對城市服務(wù)的供給能量強(qiáng)、供給質(zhì)量好，所以對人口流入的吸引力更大，由此引來的需求更大，也就催生了房價上漲得更快。

如果有一天，城市的人口流入減少甚至流出，那么房價就不會漲，甚至下跌，以此來激發(fā)需求，吸引人口流入。

我想，房價周期應(yīng)是和人口周期、城市化/城鎮(zhèn)化周期緊密相關(guān)和共振的。

細(xì)分來說，地方政府是土地供給方、開發(fā)商是房子供給方、各個商業(yè)機(jī)構(gòu)和政府部門/事業(yè)單位是產(chǎn)品和服務(wù)攻擊方，流入人口是需求方，原先的市民和流入人口中已經(jīng)買房的群體絕大部分是受益者，剛買房的未來也會成為受益者。

沈良【七禾網(wǎng)?聚合贏家/引領(lǐng)財富】yfjjl6v.cn總編

  金融作家沈良微信自媒體已上線，歡迎掃碼關(guān)注