核心觀點

重組注入資產(chǎn)交割完成,公司盈利能力將大幅提升。公司公告已完成浦星公司100%股權(quán)和雙創(chuàng)公司85%股權(quán)的交割過戶。公司此次發(fā)行股份購買資產(chǎn)及募集配套資金已獲證監(jiān)會批復(fù)。收購浦星公司和雙創(chuàng)公司合計價格16.6億元,對應(yīng)2015 年靜態(tài)市盈率為17X 遠(yuǎn)低于公司目前市盈率。我們認(rèn)為公司收購?fù)瓿捎芰⒋蠓嵘?預(yù)計公司2017/2018 年EPS 將從收購前的0.35/0.42 上調(diào)至0.46/0.54(假設(shè)2017 年重組及募集配套資金都完成),RNAV 估值重估后每股凈資產(chǎn)提升至18.20 元。

集團資產(chǎn)注入利于解決同業(yè)競爭,后續(xù)資產(chǎn)注入值得期待。大股東臨港集團在上市公司體外仍有大量優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn),本次浦星公司和雙創(chuàng)公司的注入利于解決同業(yè)競爭,同時提升上市公司盈利能力。集團在2015 年底部分資產(chǎn)借殼上市時已作出承諾,明確提出將在3-5 年內(nèi),分別將漕河涇園區(qū)、浦江園區(qū)及目前處于籌建階段的相關(guān)園區(qū)(包括桃浦智慧城、鹽城園區(qū)、海寧園區(qū))剝離代政府行使職能的非市場化業(yè)務(wù)及一級開發(fā)業(yè)務(wù),并且相關(guān)子公司經(jīng)營步入正軌后,將這些子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上市公司。除了本次已注入的浦星公司、雙創(chuàng)公司外,后續(xù)的其他園區(qū)資產(chǎn)注入也值得期待。

財務(wù)預(yù)測與投資建議

上調(diào)評級至買入,上調(diào)目標(biāo)價至23.00 元(原目標(biāo)價18.30 元)。浦江公司和雙創(chuàng)公司已完成過戶,我們預(yù)測從2017 年開始并表,預(yù)測公司2016-2018年EPS 分別為0.30,0.46,0.54(原預(yù)測為0.30,0.35,0.42,預(yù)測上調(diào)主要源于浦江公司與雙創(chuàng)公司的并表)?？杀裙?017 年平均估值為50X,給予公司2017 年50X 估值,對應(yīng)目標(biāo)價23.00 元。

風(fēng)險提示

部分項目達(dá)到可租售狀態(tài)時間與預(yù)計可能存在差異。

上?？苿?chuàng)中心建設(shè)進展低于預(yù)期。