2017北京房價(jià)又開啟大漲模式，有點(diǎn)出乎意料，930剛過不足三個(gè)月，房產(chǎn)市場(chǎng)熱度再起，還是在銀根趨緊之際。記得2015年底2016年初的時(shí)候，春申君跟朋友們聊天每次聊到房價(jià)，我總是拋出一個(gè)拍腦袋的觀點(diǎn)：北京的房價(jià)再番一倍，然后開始跌。沒想到僅僅一年多前半句就實(shí)現(xiàn)了，真是速度驚人。后面半句不敢說了，記得去年上半年的時(shí)候還寫過一篇《從交易員的視角看房價(jià)會(huì)不會(huì)崩盤》（關(guān)注公眾號(hào)，回復(fù)18閱讀），提出過對(duì)邊際杠桿率的觀測(cè)。但目前，至少在北京，還是沒有看到觸發(fā)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。周五周小川行長說：居民杠桿率不高，房貸還可以繼續(xù)增加供給。連我最信任的央媽都這么說了，我還如何去質(zhì)疑杠桿率這件事。

一張最好用的房價(jià)預(yù)測(cè)圖：日均二手房簽約高于600房價(jià)會(huì)上漲，高于1000房價(jià)會(huì)暴漲?，F(xiàn)在繼續(xù)超過1000

北京普通住宅的房價(jià)，已經(jīng)超過了紐約，比肩了香港，租售比不足1%，房價(jià)收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有沒有可能？當(dāng)然有可能，現(xiàn)在不正朝著這條路上猛沖嗎？330北京只要不出政策，這一波瘋狂的情緒是不會(huì)自動(dòng)停止的，如果不停止，我想把未來的幾年叫做房價(jià)最后的瘋狂，我們推演一下未來的演變。

房價(jià)生態(tài)的鏈條與瘋狂的盡頭

現(xiàn)在全國最富裕的50、60后家長們刮干淘凈為80、90后的下一代在北京湊下100-200萬首付，孩子們貸上200-300萬貸款，在北京買下400-500萬的一居小房子蝸居。賣掉一居的北京小家庭，拿出攢了幾年的100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套800-900萬的兩居。賣掉二居的有娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1300-1500萬的三居。賣掉三居的二娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1800-2000萬的四居。

為什么把這個(gè)鏈條說的這么詳細(xì)，因?yàn)椴恍枰粠浊f的房子迷惑，有這個(gè)換房鏈條在，測(cè)量房價(jià)極限的指標(biāo)是每間房的價(jià)值：六年以前每個(gè)房間值100萬，一年半以前每個(gè)房間值200萬，現(xiàn)在每個(gè)房間值400萬。能不能買得起，其實(shí)看的是這400萬。

腦洞大一點(diǎn)，如果房價(jià)再番一倍呢？每間房值800萬，第一棒如何籌這800萬呢？光靠積蓄和收入應(yīng)該是很難了，只有靠資本增值，老家的房子翻倍漲。現(xiàn)在二三線城市正在朝這個(gè)方向努力。所以看到老家杭州、廈門、蘇州的朋友們出手闊綽的在北京買房，請(qǐng)不要羨慕，因?yàn)樗麄兝霞曳孔釉鲋盗恕：昧?，這個(gè)故事終于找到游戲的支撐點(diǎn)了，一線的上漲離不開二三線的上漲，二三線的上漲離不開四五線的上漲。是不是覺得只要全國上漲，這個(gè)游戲就可以一直走下去？錯(cuò)了，有盡頭的。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)，（我們不說一線，文化自信讓我相信一線城市房價(jià)超紐約幾乎是必然）十幾個(gè)二線城市（如杭州廈門蘇州）的人民都能買得起紐約的房子了，賣掉房子向國外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的動(dòng)力有多大？3萬億外儲(chǔ)能扛多久？匯率能跌成什么樣？這個(gè)價(jià)格達(dá)到也不難，二線翻一倍就到了。（已經(jīng)被房價(jià)速度震驚到張口就是翻倍）

我們還在討論房價(jià)收入比，看能不能支撐房價(jià)估值的時(shí)候，其實(shí)并沒有看到這個(gè)游戲的真正玩法。真正玩法其實(shí)是靠資本增值玩增值。（我不信增值玩增值之后還能有玩法？）為什么中國房價(jià)能維護(hù)得這么好不崩盤，根本原因之一在于管住了人民幣對(duì)外的出口。這就是為什么年后很多地方的房價(jià)又起來的原因，憋著不讓往國外匯款，只有把錢憋在國內(nèi)吹大泡沫。而管制之下，刺破資本增值玩增值的方法好像就是匯率。

好了，觀點(diǎn)一：房價(jià)如果還能瘋狂，當(dāng)二線城市房價(jià)比肩紐約，我覺得是瘋狂的盡頭。

土地供給越來越少，房子就必然漲嗎？

其實(shí)，很多時(shí)候人們的恐慌購房來自于對(duì)未來預(yù)期的恐懼。比如任志強(qiáng)說了，北京土地供應(yīng)越來越少，房價(jià)一定是漲的。事實(shí)走勢(shì)也如此。接下來，我要梳理幾個(gè)幾乎無法反駁的上漲理由，很不幸，有且只有這一條我能勉強(qiáng)反駁。

土地供給對(duì)應(yīng)著新建住宅，上圖顯示竣工住宅與一年前土地購置面積幾乎同步。確實(shí)完美解釋了房子的供給端的趨勢(shì)。

那么需求端呢？任總可能會(huì)告訴你北京的常住人口在繼續(xù)增長。確實(shí)如此。然而，大北京不是在趕人嗎？需求真的會(huì)持續(xù)強(qiáng)勁嗎？

北京常住人口第一次凈遷出

2016年，北京常住人口增長僅2.4萬，其中9萬是生老病死的自然增長，實(shí)際的增長是-6.6，第一次，北京人口在往外遷出。我們仔細(xì)看，其實(shí)近幾年，北京的遷入人口已經(jīng)逐年下降，或許能解釋為何土地出讓越來越吝嗇，需求不在，多出的供給就會(huì)讓房價(jià)下跌?？蔀槭裁催@幾年房價(jià)還是在大漲呢？或許跟限購政策有關(guān)，沒有戶口交五年社保才能買房，這幾年的部分需求可能來自五年前遷入人口。而五年前，依然是人口遷入的高峰。

我們可以觀察未來北京的政策是否還是趕人，人口是否還在凈遷出。但因?yàn)橄拶彛@個(gè)需求萎縮的效果作用到房價(jià)可能要等幾年。聰明的zf應(yīng)該是不會(huì)放量供應(yīng)土地的，放量就會(huì)過剩。

結(jié)論二：北京需求端已現(xiàn)頹勢(shì)，會(huì)在未來幾年顯現(xiàn)。新建住宅肯定越來越少，但不一定就是房價(jià)上漲的理由，未來是二手房內(nèi)部的博弈。

未來趨勢(shì)之一：學(xué)區(qū)房

                 北京新出生人口數(shù)量與入學(xué)年份

所有家長們的痛點(diǎn)。我想把學(xué)區(qū)房叫做剛需之一。伴隨著出生人口的增長，短缺的優(yōu)質(zhì)教育資源成為房價(jià)的附加價(jià)值。2013年學(xué)區(qū)概念大熱并逐步開啟的背景，正是六年前幾萬新增小崽子們的暴漲式出生，奧運(yùn)會(huì)點(diǎn)燃的生育熱情？這兩年學(xué)區(qū)的暴漲，同樣離不開五六年前北京的造娃熱情。隨著全面開放二胎和越來越鼓勵(lì)生育，新生的小崽子們一定會(huì)把他們的爹媽薅干掏盡。無奈呀，剛需。

結(jié)論三：沒有民營教育的供給，在現(xiàn)有優(yōu)秀教育資源分布不均的格局下，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)可能剎不住。強(qiáng)者衡強(qiáng)。

未來趨勢(shì)之二：大戶型

目前，北京2170萬常駐人口構(gòu)成的家庭里，51%是兩人戶及一人戶，49%是三人戶及以上。正好一半一半。但未來可能會(huì)有變化。

                        北京家庭結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)

近五年，北京經(jīng)歷了家庭結(jié)構(gòu)大型化的趨勢(shì)。一人戶減少，四人戶增多。很好理解，遷入的人口少了，組建家庭結(jié)婚生子使二居三居基本穩(wěn)定，2013年開始的放開二胎政策使得四人戶增加。四人戶意味著大房子。

其實(shí)，觀察北京城里的新住宅，新開盤的幾乎都是豪宅大戶型了。開發(fā)商們很精明，一是大戶型確實(shí)是新的剛需，二是小戶型不像以前那么多人買了，三是瞄準(zhǔn)換房鏈條的最后一環(huán)，還是開發(fā)商賺完這最后一波錢。

結(jié)論四：大戶型會(huì)比小戶型強(qiáng)手。除了郊區(qū)，城內(nèi)一居無學(xué)區(qū)可能是第二個(gè)被拋棄的。最后，一居換不動(dòng)了，房子也就安穩(wěn)下來了。

北京會(huì)變成什么樣的北京？

寫到這，很傷感。任由房價(jià)發(fā)展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的絕望吧。北京之所以不絕望，因?yàn)檫€能往二線、三線吸血、轉(zhuǎn)移。但是高房價(jià)帶來的城市問題是無法逃脫的。

現(xiàn)在清華、北大畢業(yè)生敢留北京的只有30%。幾年前，一個(gè)美國Top 5的博士朋友回國考察了一圈，看著房價(jià)無奈的說，我想我回不來了，只能留在美國。殘酷的房價(jià)面前，任何學(xué)歷才華都無用，家庭后盾越來越重要。少數(shù)能白手起家的是幸運(yùn)兒，大部分人只能望房價(jià)興嘆。但中國的創(chuàng)新希望在一線城市，一線的希望在高端人才，這樣下去扼殺的是城市創(chuàng)造力。

已經(jīng)定居下來的人們也不能暗自慶幸，高房價(jià)高租金帶來的結(jié)果是人工成本的上升。現(xiàn)在北京服務(wù)業(yè)的成本太高了，原因就是成本的轉(zhuǎn)嫁。發(fā)達(dá)國家解決的手段是各種針對(duì)低收入人群的福利和補(bǔ)貼，比如美國有“Section 8”法案，對(duì)低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房遠(yuǎn)不足以支撐這個(gè)城市的用工需求，所以房價(jià)讓人口凈遷出。不過，話又說回來，zf倒是樂見低收入人群離開北京，殊不知，由此帶來的生活成本上升，也會(huì)扼殺城市的發(fā)展動(dòng)力。最后什么都是高成本的，那就香港化了。

總之，房價(jià)目前看還有的漲，330出政策的話能緩一緩，不出政策的話，加速趕頂！這是中國房地產(chǎn)頂端之一北京城的故事，其他城市，可以沿著這些思路自行腦補(bǔ)。