泡沫破裂后你就買得起房嗎？看看日本平民的慘痛教訓(xùn)。

一、須藤

96年初，到日本的第一天，住在一棟樓里的鄰居須藤用茶盤端著沏好的抹茶來到我的房間，這可能是他獨(dú)有的“初次見面、彼此認(rèn)識一下”的表達(dá)方式。

須藤48歲，是一家從事商業(yè)設(shè)施管理的管理員，每月工資40多萬日元。我當(dāng)時很奇怪，他的工資不算低，又是獨(dú)身，為什么還會住在這樣一棟月租金只有3萬多日元、一居(12㎡)一廚(4㎡)一衛(wèi)(3㎡)、5人合用一個浴室的樓房里呢？

須藤對我這種疑問表示非常理解，他告訴我說，在日本經(jīng)濟(jì)泡沫時期的88年，他花6000萬日元購買了一套二層別墅?，F(xiàn)在這套別墅的價格已經(jīng)跌到了3000萬日元。他把別墅已經(jīng)出租出去了。他住現(xiàn)在這樣的房子是為了省下錢來和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時候就可以還清貸款，然后再把房子抵押出去得到養(yǎng)老送終的錢。不過，他的妻子并不愿意和他一起住這樣的房子，離婚了。

97年，進(jìn)入大學(xué)院后認(rèn)識了搞金屬材料研究的博士生小董(中國人)，有一天他開車帶我到一個很荒涼的地方去摘柿子。我問他這里的柿子為什么可以隨便摘，他說，這是他導(dǎo)師在泡沫經(jīng)濟(jì)時期買的地，按那個時期的發(fā)展規(guī)劃，這里應(yīng)該可以劃入東京通勤圈的范圍了，很遺憾，你看看現(xiàn)在，還是這么荒涼，也只有這搞金屬研究的教授腦袋才這么“硬”，才會相信東京圈會擴(kuò)大到這里。

小董又說：在研究室做實驗的時候，教授沒事兒總叨叨這塊地，看來這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬日元/㎡買了這塊地，一共是1.5億日元。教授說如果現(xiàn)在有人出1個億，他就賣。93年有人出價2.5萬日元/㎡，教授舍不得，現(xiàn)在，2萬都找不到買主了。種了這些柿子樹還沒時間照料，我們到這摘柿子吃就是幫他忙了。

我注意看了看這塊地，除了幾十棵柿子樹，其它都是荒草。當(dāng)時來的高興勁兒晾了一大半。

后來在02年做店鋪選址調(diào)查時又路過這里，感覺還是以前的老樣子。我順路到當(dāng)?shù)氐墓矆D書館查了一下，這塊地屬于市街化調(diào)整區(qū)域，這種區(qū)域內(nèi)的土地并不完全屬于建設(shè)用地，如果要化為建設(shè)用地，當(dāng)?shù)氐恼块T必須投資進(jìn)行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。教授買這里的土地，大概是基于泡沫經(jīng)濟(jì)時期的城市發(fā)展速度，要不了幾年，政府部門就會投資把這里化為建設(shè)用地了。如果真如教授所料，地價至少要漲到10萬1平米，再如果化成了建設(shè)用地中的商業(yè)用地，30萬/㎡也完全可能。很可惜，教授這個“賭注”沒押對。

99年，在就職的公司里認(rèn)識了川瀨，他和我都愛好登山，我加入了他們的登山俱樂部，一般是星期六的早晨6點在山下集合，10點多登山結(jié)束后到溫泉洗洗澡回家。

有一次三連休，俱樂部組織去日光登山，日光是日本著名的旅游觀光地，不少成員都帶了自己的家人或朋友。

二、川瀨

我們從山上下來后，沒有去登山的人已經(jīng)在溫泉旅館等候了，這其中有川瀨的妻子，川瀨把我介紹給她，并邀請我和他們一起吃晚飯。自從見了川瀨的妻子，我再看川瀨的時候，總感覺他是一個很神秘的人物。

川瀨已經(jīng)50歲，但只是公司里一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮，而且言談舉止完全是一個名門形象。

和川瀨一起登山的次數(shù)越多，越是想知道他到底是個什么人，可又不便直接問，擔(dān)心問不好還有可能把關(guān)系搞僵了。

過了一段時間，有機(jī)會和關(guān)口一起去施工現(xiàn)場，他來這個公司已經(jīng)9年了，我和他的私人關(guān)系不錯，路上就我們兩個人，這是個機(jī)會，我說：“在日光見到了川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，關(guān)口說：“不知道，不過，川瀨以前可是社長，妻子一定錯不了”，我又問川瀨為什么成了一個普通職員時，看關(guān)口不太樂意回答，我也就不好再問。

時間長了，從人們的只言片語中，對川瀨有了一個基本的了解。川瀨從東京理工大畢業(yè)后就來到我就職的這個公司，不到40歲就成了公司的核心技術(shù)人員，一直在東京品川、公司總部工作。對公司發(fā)展貢獻(xiàn)很大，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經(jīng)濟(jì)形成初期，川瀨辭職創(chuàng)辦了一家住宅制作工廠。一起步就發(fā)展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴(kuò)大了生產(chǎn)規(guī)模，同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。

沒想到，90年后，形勢急轉(zhuǎn)直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過難關(guān)、保住工廠?？勺罱K還是在97年破產(chǎn)了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去了，工資聽說只有40萬。

因為在自己的身邊，經(jīng)常聽到泡沫經(jīng)濟(jì)時期有關(guān)購地、購房的事兒，就開始琢磨：日本的一個普通百姓隨便說句話都要從腦子里過一下，搞不懂的事情不會做，那么，日本的地價、房價為什么會上漲？是什么原因讓他們堅信地價、房價還會漲？他們的工資并不高，房價已經(jīng)超出了他們的正常支付能力，為什么還會降低其它方面的生活水平來買地、買房呢？

日本的房價為什么會上漲？不少人認(rèn)為是緣于1985年9月的“廣場協(xié)議”。就這么一個有關(guān)貨幣匯率的協(xié)議就能導(dǎo)致日本人瘋狂貸款購房？如果百姓無錢銀行憑什么貸款給你？日本百姓又憑什么堅信地價、房價還會漲？所以說，“廣場協(xié)議”充其量只能說是“導(dǎo)火索”，那么“炸彈”是如何形成的呢？也就是說日本百姓的購房款來自何方？對于這些疑問，在2000年公司忘年會上，我得到了一個答案。

2000年底，公司終于發(fā)獎金了，已經(jīng)連續(xù)三年沒發(fā)獎金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年會也由公司出面來組織，這和前幾年職員自發(fā)組織的忘年會相比，檔次也高了不少。

三、吉田

周末的下午6點到9點，大家喝完了忘年會的第一場酒，接著來到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問我是不是來過這種地方。

我說：“來過，但是可沒有這么高檔”。

吉田一聽哈哈大笑：“這種地方也算高檔，泡沫的時候，公司的忘年會是要到銀座去的”。

“是嗎，忘年會能到銀座開，咱們公司太有錢了”，

“不僅僅是咱們公司，全日本的公司都一樣，那個時候的銀座人滿為患，至少要提前半年預(yù)定才有位子”，

“真是太好了，我怎么沒趕上呢，真遺憾，怎么會一下子就不景氣了呢？”

“這個你要怪罪的話，你就怪罪中國吧，我們被中國給騙了”，

吉田的回答讓我當(dāng)時沒反應(yīng)過來，以為吉田喝醉了。

這時，關(guān)口已經(jīng)扯著嗓子開唱了，吉田也開始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。盡管是高興的日子，吉田大概又要借酒澆愁了，他和須藤的情況很類似，所不同的是須藤在泡沫時買的是別墅，吉田買的是東京的公寓，兩人現(xiàn)在住著類似的房子。

在大學(xué)院的時候就經(jīng)常聽小董談起日本泡沫經(jīng)濟(jì)時期的繁榮景象。小董是90年來的日本，他說：他剛來的時候，每天到學(xué)校來接留學(xué)生去打工的車，平均2個小時就一趟，1小時的工資一般是1200-1500日元，有些還可以當(dāng)日結(jié)算，掙錢實在是太容易了，和現(xiàn)在大不相同。

因為勞動力嚴(yán)重缺乏，日本政府對很多南美和其它一些國家的偷渡者，以及簽證到期不回國的人也是睜只眼閉只眼。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰會，日本的入國管理局才開始驅(qū)趕這些人。

自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國，不管是不是醉話，我還是想弄個明白。

登山的時候，我問川瀨，日本泡沫經(jīng)濟(jì)和中國有什么關(guān)系？

川瀨說：“中國開放以后，日本的電器、汽車開始大批量出口中國，去過中國的日本人說，中國和日本相比至少相差30年，中國有12億人，如果我們給中國造東西，達(dá)到日本現(xiàn)在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經(jīng)濟(jì)會一直繁榮下去”。

“果然如此，記得我一個鄰居為了買一臺東芝雙缸洗衣機(jī)，一大早4點去排隊”川瀨的話讓我想起了中國改革開放初期的一些事。當(dāng)時我國還沒有彩電、錄像機(jī)、冰箱、洗衣機(jī)等等這類家電的生產(chǎn)線，市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進(jìn)口貨，最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大了。

我接著說：“想必那個時候，大家的收入一定非常高了”，

“是??！最不景氣的公司，每年的獎金也有半年的工資”，

“掙這么多的錢，大概也只能買地買房了”，

“是啊！每年的獎金就可以還購房按揭了，誰會想到會發(fā)生后來的事情呢”。

日本在85年之前，住宅市場并非完全商業(yè)化的市場，80%以上的普通工薪家庭住的都是公團(tuán)房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本政府設(shè)立的“日本住宅公團(tuán)”又是最大的住宅提供者。

上個世紀(jì)70年代末，日本的汽車、家電制造技術(shù)不僅可以與歐美抗衡，有些已經(jīng)處于國際領(lǐng)先地位，產(chǎn)品開始大量出口海外。1981年，“日本住宅工團(tuán)”更名為“住宅、都市整備公團(tuán)”，工作核心由直接提供住宅轉(zhuǎn)型為建設(shè)和改良城市居住基礎(chǔ)設(shè)施。日本住宅公團(tuán)的工作轉(zhuǎn)型是日本政府希望借日本產(chǎn)品大量出口海外給日本經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的機(jī)會，為住宅商品化所作的準(zhǔn)備，通過住宅商品化滿足國內(nèi)住宅個性化需求，由此提高日本國民的居住條件。

85年的“廣場協(xié)議”讓日本人口袋里的錢一下子增加了至少20%，促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行開始大量為居民購房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)(見下圖)。日本的房價也由此開始了急速攀升。

日本購房貸款利率

在日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮，房價不斷攀升中到了90年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，并大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始征收地價稅(征收額度為財產(chǎn)繼承稅評估值的0.3%)。日本政府為什么要出臺這樣的經(jīng)濟(jì)政策？日本汽車、家電等其它行業(yè)的繁榮景象為什么也突然消失了？這意味著日本經(jīng)濟(jì)由此開始步入“泥潭”嗎？又如何看待日本經(jīng)濟(jì)“空白”的十年呢？

在房價、股價一路高漲，日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮的90年3月27日，日本銀行出臺了《控制不動產(chǎn)融資總量的通知》，這一《通知》被后來稱為日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的“發(fā)火點”，房價，股價掉頭下跌(見下圖)。當(dāng)年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調(diào)到6%。更有甚的是92年大藏省又出臺了地價稅，讓已經(jīng)一蹶不振的不動產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜，高端百貨業(yè)因其店址位于城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑制力可見一斑。

日經(jīng)指數(shù)走勢圖

日本政府為什么要出臺這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導(dǎo)致樓市、股市大跌。那么，在樓市、股市已經(jīng)開始暴跌的92年，大藏省為什么還要出臺地價稅，讓不動產(chǎn)業(yè)絲毫得不到喘息的機(jī)會呢？

有不少人認(rèn)為：90年之后的幾年，日本政府一連的經(jīng)濟(jì)政策把日本經(jīng)濟(jì)推入不能自拔的“泥潭”，讓整個日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“空白”的十年(90年中期-2000年)。

準(zhǔn)確地說：不是90年的政策有問題，而是85年日本全面開放不動產(chǎn)市場，寄希望通過不動產(chǎn)來讓日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展的政策有問題。在不動產(chǎn)市場全面開放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到了85年所犯這一政策錯誤的嚴(yán)重性。90年以后的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。

讓我關(guān)注有關(guān)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的諸多論說，并認(rèn)可上面的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說起。

六大都市地價及變動率走勢圖

每次和吉田一起去施工現(xiàn)場，他都會以“一早兒，稍微喝了點兒”為借口，躺在車上看漫畫。這次，他上車就坐到了駕駛位上，我覺得挺奇怪，猜想他一定有什么事兒。還真是，剛進(jìn)東京不久他就下了高速，在東京市區(qū)內(nèi)狹窄的小路上繞來繞去，非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。

我下車在四周轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，心里琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會便宜，看來吉田在泡沫時期真發(fā)了不少獎金。

過了十幾分鐘，吉田回來對我說：“一來這里我就心煩，安全第一，拜托了”。他這是又打算躺旁邊看漫畫了，他很隨便，和他說話也就比較直來直去。

我一邊開車一邊問他：“這是你買的公寓？”

“是。”

“這里真是東京不錯的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜?！?/p>

吉田一聽很得意：“那當(dāng)然，當(dāng)時交了定金來抽簽的人是總套數(shù)的20倍，”

“你真夠幸運(yùn)的?！?/p>

“幸運(yùn)談不上，我沒有抽簽，咱們公司是這棟公寓的投資人之一?！?/p>

我確實有點吃驚：“怎么，咱們公司在泡沫時期也投資不動產(chǎn)？”

“這有什么奇怪，如果不是各行各業(yè)都投資不動產(chǎn)，不動產(chǎn)泡沫怎么會那么大?！?/p>

“看來你要參加抽簽就好了，也許抽不上，等兩年情況就截然不同了?！?/p>

“不可能，買不上這個樓盤，還要買別的樓盤，總之，那一年是下定決心一定要買。”

“看來，你的泡沫煩心病是命中注定了?！?/p>

“哈哈，對，讓我煩惱的信號不是從這棟樓里發(fā)射過來，就是從那棟樓里發(fā)射過來，總之，這種煩惱一定是要有的?！?/p>

“哈哈，在日本，有你這種煩惱的人太多了，應(yīng)該推舉一個能讓大家消除煩惱的人當(dāng)總理大臣?！?/p>

“我死的那一天就是這個總理大臣的誕生日?！?/p>

“哈哈，既然你一輩子都住不進(jìn)自己買的公寓里，為什么不賣了呢？”

“開玩笑，我交了首付，還支付了十年的按揭，怎么能賣呢？”

“如果房價剛開始下跌的時候，你就賣掉，也就不會有現(xiàn)在的煩惱了?！?/p>

“是??！可我不是神，誰會想到泡沫已經(jīng)崩了十年了，房價不但不漲，還在一直下跌呢?！?/p>

“泡沫剛崩的時候，也沒什么人著急賣房，是不是大家都相信房價還有上漲的可能?！?/p>

“是，至少是堅信房價不會下跌的這么厲害?！?/p>

“既然如此，也應(yīng)該有一個相信房價不會下跌的理由吧？”

吉田想了一下說：“相信的理由很多，每個人也有自己的想法，但基本上還是依據(jù)一般的常識性判斷。日本經(jīng)濟(jì)主要是依靠出口，日元升值對產(chǎn)品出口形成嚴(yán)重妨礙，政府肯定要增發(fā)貨幣使日元貶值，如果每年持續(xù)增發(fā)貨幣，恢復(fù)到原來日元兌換美元的匯率標(biāo)準(zhǔn)上，房價不會降?！?/p>

“那為什么不增發(fā)貨幣呢”

“對呀！十年過去了，地價、房價一直下跌，日本的不動產(chǎn)價值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換了好幾個，絲毫也看不到政府要增發(fā)貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子里在想什么。”

“政府既然堅持不增發(fā)貨幣也應(yīng)該有不增發(fā)的理由吧，你怎么看？”

“這我可不知道，這是錢！??！大家都能看明白了就不是錢了。”

“哈哈，看來，吉田桑要擺脫煩惱只能等下回看不明白的泡沫到來了。”

吉田長嘆了一聲：“不可能再有了，再來一次泡沫，日本人連糧食都吃不上了。”

“日本工業(yè)這么發(fā)達(dá)，可以進(jìn)口糧食。”

“開玩笑，那日本不就成了農(nóng)業(yè)國的奴隸了嗎？”

“照你這么說，政府急忙把地產(chǎn)泡沫捅破也是因為農(nóng)地？”

“不一定是全部，但這肯定是一個非常重要的原因，這些農(nóng)村的地主最討厭，泡沫的時候，一窩蜂的要在農(nóng)地上蓋房子，這不等于是讓大家沒糧食吃嗎。”

“照此來說，如果從農(nóng)地這個角度看，政府不增發(fā)貨幣也是有道理的?！?/p>

“對！也應(yīng)該警告警告這幫地主，不許打農(nóng)田的主意。可是讓我也一起跟著倒霉?！?/p>

自從聽吉田說了這番話后，對90年樓市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不當(dāng)所造成的說法產(chǎn)生了懷疑，我開始相信日本政府不顧一切捅破房地產(chǎn)泡沫是有目的的，我希望得到一個答案。所以后來，就一直比較留意有關(guān)這方面的新聞、記事。

四、房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)是不是有泡沫是以實體經(jīng)濟(jì)為參照物，房地產(chǎn)價值脫離了實體經(jīng)濟(jì)的支撐就被認(rèn)為是泡沫。

但是，房地產(chǎn)泡沫一定會崩潰，或者說房地產(chǎn)泡沫一定要以房價暴跌的方式來結(jié)束，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是找不到依據(jù)的。脫離了實體經(jīng)濟(jì)支撐的房地產(chǎn)泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。

在經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫崩潰的日本學(xué)術(shù)界比較主流的觀點是：房地產(chǎn)泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那么，日本為什么要捅破泡沫呢？

進(jìn)入上個世紀(jì)80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續(xù)繁榮的日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了鼎盛期。

但是，中國及其它發(fā)展中國家的彩電、冰箱等生產(chǎn)線的投產(chǎn)，讓日本政府清楚的看到了，發(fā)展中國家的低價格很快要對日本的制造業(yè)構(gòu)成致命的打擊。在單純的價格競爭面前，日本只有死路一條。日本依靠先進(jìn)的工業(yè)制造技術(shù)、通過來料加工、出口工業(yè)制品帶動日本經(jīng)濟(jì)繁榮的路，已經(jīng)看到了盡頭。

在日本政府意識到了日本所面臨的困境，但且還沒有找到應(yīng)對方法的時候，“廣場協(xié)議”更是給了日本當(dāng)頭一棒。使得給日本經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的制造業(yè)，陷入了既要與發(fā)展中國家的低價格抗?fàn)?，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點。

不動產(chǎn)！讓日本人已經(jīng)鼓鼓的腰包去投資不動產(chǎn)，無疑是讓日本經(jīng)濟(jì)解“燃眉之急”的有效通道。開啟商業(yè)化的不動產(chǎn)市場，對日本農(nóng)村的地主是一個最大的利好，當(dāng)時執(zhí)政黨(自民黨)的最大支持者就是以地主為核心的農(nóng)協(xié)。

85年9月的“廣場協(xié)議”簽署后，本來就已經(jīng)擔(dān)心日元貶值的日本國民，對于政府諸多的不動產(chǎn)優(yōu)惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風(fēng)港，把大筆資金投入不動產(chǎn)市場。

當(dāng)大筆的資金涌入不動產(chǎn)市場而使不動產(chǎn)開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——保有需求被打開了。日本的不動產(chǎn)屬性開始了悄然的改變，由“使用需求”轉(zhuǎn)向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加86年高達(dá)2位數(shù)的貨幣增發(fā)量，到了87年，在絕大部分日本人眼里，土地已經(jīng)成了最值得保有的資產(chǎn)。

面對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼里已經(jīng)成了金礦。

隨著日本不動產(chǎn)價格的急速攀升，投向不動產(chǎn)的資金也越來越多，全國的不動產(chǎn)開發(fā)項目一個賽過一個大，整個日本“鶯歌燕舞”，連銀座這種日本最高檔的紅燈區(qū)也成了普通人可以光顧的地方。

但另一面，正在建設(shè)的第二東名高速因地價高漲，計劃難于推進(jìn)。日本道路公團(tuán)的經(jīng)營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設(shè)也因地價高漲而困難重重。

88年，不動產(chǎn)業(yè)持續(xù)數(shù)年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機(jī)等等這些日本實體經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊再也按耐不住，開始大舉進(jìn)入不動產(chǎn)業(yè)。

不動產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重影響到了日本經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展方向。因此，圍繞日本應(yīng)如何發(fā)展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞3個方面展開：

1. 促進(jìn)不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否符合日本的基本國策？

2. 不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否能保持日本經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮？

3. 如果對以上兩個問題的回答都是“NO”，那么什么樣的經(jīng)濟(jì)模式更適合于日本？

1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，表面上看是日本政府一連串的經(jīng)濟(jì)政策所致，其政策實質(zhì)是日本政府對以上爭論的一個明確回答。

二戰(zhàn)以后，日本有兩個被稱為不變的基本國策，一個是基本農(nóng)田制度，一個是科技興國戰(zhàn)略。

所謂的基本農(nóng)田制就是日本的基本農(nóng)田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問題上受制于他國。不動產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)高漲，直接威脅到了日本基本農(nóng)田的保有量。

所謂科技興國戰(zhàn)略，是二戰(zhàn)后，日本政府對已經(jīng)是一片焦土、百廢待興的日本應(yīng)向什么方向發(fā)展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿(mào)易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數(shù)量與所處外部環(huán)境等方面相差甚遠(yuǎn)，貿(mào)易集散地的構(gòu)想被徹底否定，最終決定走工業(yè)科技興國的道路。依靠不動產(chǎn)來拉動日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很顯然是已經(jīng)背離了工業(yè)科技興國這個不變國策。

日本是一個資源嚴(yán)重依賴進(jìn)口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進(jìn)行交換。如果投向不動產(chǎn)的資金越來越多，日本整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)就會向不動產(chǎn)業(yè)傾斜。出口創(chuàng)匯的制造業(yè)就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年后，隨著發(fā)展中國家的崛起，本無價格優(yōu)勢的日本產(chǎn)品連技術(shù)優(yōu)勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產(chǎn)的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。

所以，盡管企業(yè)和人都離不開土地，土地的價值應(yīng)該占到企業(yè)利潤的多少？應(yīng)該占到個人收入的多少？這在世界上也沒有標(biāo)準(zhǔn)。但是，日本資源匱乏必須用高技術(shù)含量的產(chǎn)品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自55年設(shè)立日本住宅公團(tuán)到85年一直就是由政府主導(dǎo)。

所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎(chǔ)。還想再重復(fù)說明的一點是：談?wù)摲康禺a(chǎn)是不是有泡沫，首先要界定房地產(chǎn)是被當(dāng)做“工具”來使用還是被當(dāng)做“古董”來收藏。只有被當(dāng)做“工具”時，房價才能和實體經(jīng)濟(jì)直接聯(lián)系在一起。如果被當(dāng)做“古董”，房價和實體經(jīng)濟(jì)就沒有了直接聯(lián)系。如果沒有這樣的界定，房地產(chǎn)有無泡沫也就無法談起，結(jié)果只能是各說各話。