近日，地產(chǎn)股連續(xù)大幅下跌。自6月25日爆出棚改項目全面暫停的傳聞后大概一周的時間里，房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)跌去6.5%。而從今年來看，地產(chǎn)股也一直維持著低迷的走勢，從1月至今，房地產(chǎn)指數(shù)已跌超20%，地產(chǎn)股的市值已經(jīng)蒸發(fā)超萬億元，已有超過20只地產(chǎn)股跌破凈資產(chǎn)。

房地產(chǎn)指數(shù)

一些先知先覺的地產(chǎn)商則認為，地產(chǎn)股作為風(fēng)向標，其連續(xù)下跌傳遞出的信號，是房地產(chǎn)市場3年多來的首次真正調(diào)整來臨了。

1、不動產(chǎn)登記平臺實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)

最近，房地產(chǎn)行業(yè)的新聞不斷，可能也是引起近期地產(chǎn)股暴跌的原因。

全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進入到全面運行階段。據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)顯示，目前全國335個地市、2853個縣區(qū)共設(shè)立3001個不動產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產(chǎn)登記服務(wù)。

對炒房者及投機人群來說，這可能是一個巨大噩夢的開始。不久后，你名下在全國各地的房產(chǎn)、貸款記錄等，一切都可以清楚的查到。也有網(wǎng)友表示：看來，房地產(chǎn)稅真的不遠了。

2、七部門將在30城打擊炒房團

6月28日(周四)，住建部、中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會7部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

被7部委點名的30大城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽

七部門將在30城打擊炒房團。重點打擊對象有四個方面：

投機炒房團伙

房地產(chǎn)“黑中介”

違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

虛假房地產(chǎn)廣告

3、萬科宣布“拋棄房地產(chǎn)”

6月29日萬科召開股東大會，會上傳出一個令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產(chǎn)”！萬科董事會主席郁亮表示，“十年后，萬科還會是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營了。我現(xiàn)在在琢磨我們各地的公司把‘地產(chǎn)’這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產(chǎn)，而是萬科企業(yè)。方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之后物流占多少，商業(yè)占多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務(wù)商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子?！?/p>

從年初開始，超大型房企已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場長期調(diào)整的風(fēng)險，加緊出貨。年初碧桂園、恒大均在內(nèi)部強調(diào)提升高周轉(zhuǎn)速度，快速回籠現(xiàn)金，近期綠城也強調(diào)了這一點。

4、棚改貨幣化收緊

針對收緊棚改融資的市場傳聞，國開行回應(yīng)稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，這是因為棚改是支撐最近幾年樓市表現(xiàn)得最關(guān)鍵因素，特別是三線、四線城市，更是嚴重依賴棚改貨幣化安置。

事實上，我國棚戶區(qū)改造工作自2005年開始，至今已歷經(jīng)13年。按照計劃，2020年將正好消化4200萬套的存量，而根據(jù)今年政府工作報告提出的今年完成棚改開工580萬套目標，隨著各地去庫存壓力的減輕，未來兩年棚改開工數(shù)量將繼續(xù)走低。

地產(chǎn)股暴跌 銷售業(yè)績卻很亮眼

盡管今年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺、力度空前，但龍頭房企的銷售業(yè)績卻很亮眼，甚至超出預(yù)期。來看看主要上市房企的上半年的成績單。

7月第一周之內(nèi)，碧桂園、萬科、恒大“三巨頭”房企相繼發(fā)布的半年銷售業(yè)績，可以說遠超預(yù)期。其中，碧桂園的銷售額4124.9億元，同比增長42.8%。恒大的合約銷售金額達到3041.8億元，同比增長24.62%；萬科實現(xiàn)銷售3046.6億元，同比增長10%。

地產(chǎn)板塊值得投資人重點關(guān)注？

中航證券研究所所長董忠云表示盡管受多方因素影響，未來房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績可能呈下行態(tài)勢，但龍頭房企由于具有較低的融資成本和較強的資金實力，拿地能力更強，品牌優(yōu)勢也令銷售有所保證。相比之下，中小房企在當前行業(yè)整體收縮的情況下被淘汰出局的概率大增，這又使得龍頭房企能夠通過并購整合快速提升在行業(yè)內(nèi)的市場占有率，通過規(guī)?；瘍?yōu)勢強化集采議價能力。筆者預(yù)計2018年地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升，令龍頭房企能夠保持較高的業(yè)績增速，Wind一致預(yù)測統(tǒng)計顯示，機構(gòu)普遍預(yù)測2018年龍頭房企業(yè)績增速與2017年持平或小幅提升。由于短期政策面利空因素較多，且政策底尚未確認，短期地產(chǎn)股的下行風(fēng)險仍需警惕，但部分龍頭房企的估值已處于歷史較低水平，中長期投資價值已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，建議適度關(guān)注萬科A、保利地產(chǎn)等低估值地產(chǎn)龍頭。

深圳一家私募高管則坦言，“目前應(yīng)該回避地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，雖然看起來估值好像挺便宜，但是未來業(yè)績前景不佳，有可能繼續(xù)下跌。相反，一些醫(yī)療股、消費股、科技股短期估值較高，但未來增長確定，反而值得配置?！?/p>

中國指數(shù)研究院預(yù)計，下半年調(diào)控政策仍將延續(xù)從嚴趨勢，一二線熱點城市延續(xù)上半年趨勢，成交穩(wěn)中有降，價格趨穩(wěn)；而三四線由于棚改貨幣化安置比例將有所下調(diào)，下半年市場將有所降溫，整體來看，量降價穩(wěn)仍是房地產(chǎn)市場的趨勢。

此外，東吳證券指出，經(jīng)過最近幾年大規(guī)模的庫存去化，不少三四線城市庫存已經(jīng)降至合理水平，甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)入“補庫存”階段，預(yù)計下半年地產(chǎn)投資增速有所回落。

不過也有投資人士表示，經(jīng)過近日來的持續(xù)暴跌，房地產(chǎn)板塊的估值偏低。美國前4大龍頭地產(chǎn)公司2018年市盈率平均為12.1倍，而中國的龍頭房企的市盈率已經(jīng)到了個位數(shù)。其中萬科A最新PE僅約7.7倍，保利地產(chǎn)、新城控股、招商蛇口最新PE也分別下降至7.3、8.1和9.8倍的較低水平。因此，地產(chǎn)板塊值得投資人重點關(guān)注。

七禾研究中心 翁建平編輯整理

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