趨勢(shì)一：投資、退出渠道趨于多元化

從投資業(yè)態(tài)角度來(lái)看，住宅機(jī)會(huì)型基金依然當(dāng)?shù)?，但地產(chǎn)基金對(duì)于不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)的興趣正在逐漸走向多元，主要可分為三類：

1． 商業(yè)地產(chǎn)：一線城市核心地段的寫(xiě)字樓仍處于租金和出租率上升周期，尤其受到保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資者的偏愛(ài)，專業(yè)化的基金團(tuán)隊(duì)得以迅速成長(zhǎng)并品牌化。

2． 養(yǎng)老地產(chǎn)：我國(guó)已逐步邁入老齡化社會(huì)，不少房地產(chǎn)公司開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，不少地產(chǎn)基金已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)尤其是以養(yǎng)老公寓為主的模式中開(kāi)始顯露身影。

3． 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：在海外市場(chǎng)，近半地產(chǎn)投資規(guī)模都投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求使得基金多了一個(gè)投資領(lǐng)域，寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資基金在未來(lái)將最有望迎來(lái)發(fā)展先機(jī)，借由REITs實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)對(duì)接。

從退出渠道來(lái)看，美國(guó)、新加坡等資產(chǎn)證券化程度較高的國(guó)家，私募房地產(chǎn)基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等產(chǎn)品，而近幾年來(lái)，許多地產(chǎn)公司也紛紛嘗試通過(guò)資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，相信隨著國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化等渠道的發(fā)展與成熟，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金將更具流通活力。

趨勢(shì)二：股權(quán)、夾層投資將成主流

目前，市場(chǎng)上多數(shù)股權(quán)投資實(shí)質(zhì)上都是一種夾層投資或者股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的過(guò)渡模式。

夾層投資滿足房企項(xiàng)目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業(yè)抵押物擔(dān)保；同時(shí)兼有股權(quán)的性質(zhì)，但不以獲取分紅和股東權(quán)益為目的，又被業(yè)界稱之為債權(quán)形式的“高利貸”。

在股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式中，股權(quán)投資僅占項(xiàng)目公司全部所需融資額的少部分，其余部分通過(guò)債權(quán)方式投入，以確保項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和收益率相對(duì)穩(wěn)定，投資期限通常超過(guò)過(guò)橋投資。

而純粹的股權(quán)投資注重被投資企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和重大決策，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，投資期長(zhǎng)，借助退出機(jī)制出售持股獲利，由于期間委托成本高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以把握，退出難度較大，在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)并不受歡迎。

私募房地產(chǎn)基金通過(guò)股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期發(fā)展資金。

股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例正逐步上升，“明股暗債”的陰影將逐步淡化，正朝完全股權(quán)投資模式演變。

趨勢(shì)三：大資管時(shí)代下戰(zhàn)略合作契機(jī)

證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司之間的競(jìng)爭(zhēng)壁壘已被打破，資產(chǎn)管理行業(yè)進(jìn)入進(jìn)一步的競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的大資管時(shí)代。

這樣的金融格局為私募房地產(chǎn)基金行業(yè)與其他金融行業(yè)合作帶來(lái)了可能性，地產(chǎn)基金行業(yè)將存在龐大的潛在機(jī)構(gòu)投資者以及通過(guò)各大資管平臺(tái)間接投資的個(gè)人投資者。

通過(guò)合作，整個(gè)私募房地產(chǎn)基金行業(yè)的游戲玩法可能都發(fā)生變化，在募集階段，房地產(chǎn)基金可以借由各種資管平臺(tái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同的基金結(jié)構(gòu)和募資方案，也可以為投資人打造個(gè)性化的財(cái)富管理方案。

在投資階段，各個(gè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)除了能為地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)帶來(lái)充足流動(dòng)性，還能通過(guò)各大資管機(jī)構(gòu)的資源為基金項(xiàng)目池帶來(lái)儲(chǔ)備。

在退出階段，傳統(tǒng)的回購(gòu)和項(xiàng)目出售方式將被更為復(fù)雜的金融工具所代替，比如資產(chǎn)證券化和REITs。

總之，在金融變革的背景下，輔之以技術(shù)驅(qū)動(dòng)，私募房地產(chǎn)基金將煥發(fā)出新的生命。

趨勢(shì)四：險(xiǎn)資、養(yǎng)老金介入將主導(dǎo)LP機(jī)構(gòu)化

國(guó)際房地產(chǎn)私募基金的資金來(lái)源絕大多數(shù)來(lái)源于公共養(yǎng)老基金、企業(yè)養(yǎng)老基金、大學(xué)投資基金等機(jī)構(gòu)投資者，其余來(lái)自于個(gè)人和基金合伙人。

結(jié)合國(guó)際私募房地產(chǎn)基金的經(jīng)驗(yàn)以及投資人資產(chǎn)配置的實(shí)際因素，機(jī)構(gòu)投資人成為人民幣房地產(chǎn)基金未來(lái)主要資金來(lái)源是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，尤其是隨著以養(yǎng)老金、險(xiǎn)資為主體的機(jī)構(gòu)投資者的入市，投資人結(jié)構(gòu)的改變將主導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的迅速發(fā)展和成熟。

趨勢(shì)五：管理重心向團(tuán)隊(duì)品牌變遷

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)基金大多附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)外部項(xiàng)目采取審慎和逐步開(kāi)放的態(tài)度，這與打造國(guó)外獨(dú)立品牌的房地產(chǎn)基金完全不同，因此，房地產(chǎn)基金被僅僅理解為開(kāi)發(fā)商一個(gè)新的融資渠道并不為過(guò)，但這樣的模式對(duì)于打造一個(gè)持久基金品牌并無(wú)益處，項(xiàng)目式的開(kāi)發(fā)周期對(duì)基金的管理團(tuán)隊(duì)也會(huì)造成波動(dòng)。

在混亂的大環(huán)境下，房地產(chǎn)基金管理人的獨(dú)立品牌與投資管理能力就很難得到凸顯。

但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基金管理人體現(xiàn)獨(dú)特的專業(yè)投資與項(xiàng)目管理能力，并為投資人創(chuàng)造與風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)的回報(bào)，開(kāi)始真正形成一批而非零星房地產(chǎn)基金管理公司的品牌，是一個(gè)資產(chǎn)管理行業(yè)成熟的先決條件，這點(diǎn)是和其他資本市場(chǎng)品種無(wú)異的。

趨勢(shì)六：監(jiān)管制度趨于完善

相對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的百花爭(zhēng)鳴，相關(guān)法律法規(guī)卻相當(dāng)滯后，導(dǎo)致對(duì)于私募房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)過(guò)程解釋力度和約束性較差，經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，不少問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始暴露。

中基協(xié)2017年2月13日《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》中明確指出，私募資管計(jì)劃或私募基金通過(guò)債權(quán)方式直接或間接投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)是4號(hào)文限制的對(duì)象。這有助于遏制當(dāng)前地產(chǎn)基金市場(chǎng)較為扭曲的“明股實(shí)債”模式。

當(dāng)前我國(guó)私募房地產(chǎn)基金無(wú)序發(fā)展的狀態(tài)不可持續(xù)，未來(lái)必將面臨越來(lái)越嚴(yán)苛的監(jiān)管制度。

趨勢(shì)七：行業(yè)整合大潮下地產(chǎn)并購(gòu)基金前景廣闊

從成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，歷次行業(yè)周期波動(dòng)時(shí)期，都是行業(yè)并購(gòu)的窗口期，美國(guó)、日本以及香港市場(chǎng)，都在波動(dòng)中成就了諸多偉大企業(yè)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入更加深化的調(diào)整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉(zhuǎn)型和退出房地產(chǎn)行業(yè)的決心和真實(shí)性更強(qiáng)，同時(shí)，由于土地成本的居高不下也使得房企股權(quán)的相對(duì)價(jià)值更加凸顯。

當(dāng)前行業(yè)融資渠道雖然有所拓寬，但整體資金狀況仍不容樂(lè)觀。傳統(tǒng)融資渠道往往只有單一的融資功能，而并購(gòu)基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優(yōu)勢(shì)。因此在并購(gòu)周期中，基金的引入是一種必然。

目前國(guó)內(nèi)的并購(gòu)基金多限于項(xiàng)目層面，主要為項(xiàng)目收購(gòu)提供資金支持，未來(lái)類似于黑石的股權(quán)并購(gòu)型基金或是大勢(shì)所趨。

趨勢(shì)八：行業(yè)洗牌重構(gòu)

總體來(lái)看，在經(jīng)歷了幾年的高增速以后，隨著監(jiān)管門(mén)檻的提升以及資金分流壓力，地產(chǎn)基金擴(kuò)張規(guī)模增速逐步下行是大趨勢(shì)，而房地產(chǎn)基金的品牌以及行業(yè)的集中度有望快速提升。