疫情期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“最后一公里”作用凸顯，物業(yè)股抗周期的屬性充分體現(xiàn)。

券商中國(guó)記者統(tǒng)計(jì)，目前已在港上市的21家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，僅一個(gè)月（2月3日~3月3日）左右的時(shí)間里，股價(jià)漲幅超過(guò)10%的就有16家，超過(guò)20%的有10家，更有2家漲幅超過(guò)50%，大幅跑贏恒生指數(shù)，物業(yè)板塊在資本市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。

繼去年經(jīng)歷一波上市熱潮后，今年仍有超20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)在上市進(jìn)程中，籌劃中的也不低于 20 家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛排隊(duì)涌向資本市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)已迎來(lái)最好的資本時(shí)代，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將迎來(lái)集中爆發(fā)期。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，未來(lái)2 年后，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)上市或者上市的物業(yè)企業(yè)投資方面會(huì)回歸理性，中小企業(yè)千萬(wàn)不要盲目的跟從和隨波逐流。

物業(yè)股一個(gè)月內(nèi)最高漲幅超50%

疫情期間，居家隔離成為重要防控措施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“最后一公里”作用凸顯，不少物業(yè)公司展現(xiàn)出標(biāo)準(zhǔn)制定執(zhí)行能力、資源整合調(diào)配能力和客戶(hù)需求響應(yīng)能力。

盡管疫情期間香港恒生指數(shù)波動(dòng)較大，但是物業(yè)服務(wù)板塊卻表現(xiàn)亮眼。

券商中國(guó)記者根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月3日收盤(pán)，目前已在港上市的21家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，2月3日至今僅一個(gè)月的時(shí)間里，股價(jià)漲幅超過(guò)10%的就有16家，漲幅超過(guò)20%的有10家，更有2家漲幅超過(guò)50%。

其中，佳兆業(yè)美好漲幅達(dá)54.21%，鑫苑服務(wù)漲幅達(dá)52.85%，奧園健康和銀城生活服務(wù)漲幅分別為47.93%和43.94%，時(shí)代鄰里、中海物業(yè)、雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)漲幅均超30%。

從3月3日當(dāng)日表現(xiàn)來(lái)看，永升生活服務(wù)漲幅達(dá)到4.08%，雅生活服務(wù)漲幅為3.16%，佳兆業(yè)美好漲幅為2.45%。

永升生活服務(wù)當(dāng)日大漲與其發(fā)布的正面盈利預(yù)告有關(guān)。永升生活服務(wù)3月3日公告稱(chēng)，預(yù)期集團(tuán)2019年度綜合純利及公司擁有人應(yīng)占溢利均按同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。純利增加主要原因是，集團(tuán)在管物業(yè)建筑面積增加；來(lái)自對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)所產(chǎn)生的收入增加；及收購(gòu)的青島雅園物業(yè)管理公司于2019年9月并表。

券商中國(guó)記者梳理，2月份，有9家物管公司發(fā)布了正面盈利預(yù)告，其中預(yù)期同比增幅超過(guò)50%的有7家，更有3家預(yù)期同比增幅超過(guò)80%。

2月4日，寶龍商業(yè)公告稱(chēng)，預(yù)期2019年度公司擁有人應(yīng)占之溢利同比增長(zhǎng)不低于50%。2月10日，時(shí)代鄰里公告稱(chēng)，預(yù)期2019年度歸屬集團(tuán)權(quán)益擁有人的利潤(rùn)同比增幅不低于80%。2月11日，雅生活服務(wù)公告稱(chēng)，預(yù)期2019年度集團(tuán)利潤(rùn)總額及股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增幅不低于50%及45%。2月12日，碧桂園服務(wù)公告稱(chēng)，預(yù)期2019年度集團(tuán)綜合純利及股東應(yīng)占溢利同比均錄得超過(guò) 50%的增長(zhǎng)。2月13日，新城悅服務(wù)公告稱(chēng)，2019年度歸屬公司權(quán)益持有人的合并凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)至少80%。2月17日，濱江集團(tuán)公告稱(chēng)，預(yù)期2019年度歸屬于公司權(quán)益持有人的合并凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)50%。2月26日，奧園健康公告稱(chēng)，預(yù)期2019年度集團(tuán)凈利潤(rùn)同比升幅不少于80%。

上述公司盈利增長(zhǎng)的主要原因基本都是物業(yè)在管面積增加及增值服務(wù)收入增加?；A(chǔ)物業(yè)和增值服務(wù)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市能否獲得高估值的兩大關(guān)鍵。

匯豐銀行環(huán)球銀行部房地產(chǎn)組董事高昊表示，整個(gè)物業(yè)公司獲得高估值的根源來(lái)自于基礎(chǔ)物業(yè)收入的穩(wěn)定性，而增長(zhǎng)服務(wù)是在基礎(chǔ)物業(yè)之上能給投資人帶來(lái)的想象。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，資本市場(chǎng)最看重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)模，因?yàn)橐?guī)模是發(fā)展王道，不管對(duì)于基礎(chǔ)服務(wù)收入，還是多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入來(lái)說(shuō)，規(guī)模是一切的基礎(chǔ)；其次，盈利能力也是資本市場(chǎng)看中的最重要指標(biāo)之一；第三是高成長(zhǎng)性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有充足的儲(chǔ)備，是否有強(qiáng)大的市場(chǎng)拓展能力，是否有技術(shù)、管理方面突出的能力，是否有特色等，都是非常關(guān)鍵的因素。

匯豐研究認(rèn)為，近期發(fā)盈喜的眾多物管股未來(lái)走勢(shì)仍向好。

未來(lái)2年是資本市場(chǎng)集中爆發(fā)期？

已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本價(jià)值持續(xù)提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，根據(jù)2020年2月24日收盤(pán)數(shù)據(jù)，有8家市值超過(guò)百億，其中，碧桂園服務(wù)以839.02億港元獨(dú)占鰲頭，雅生活、保利物業(yè)、招商積余分別以476.67億港元、352.75億港元、294.69億港元緊隨其后；從市盈率角度看，絕大多數(shù)上市企業(yè)的市盈率高于港股主板平均市盈率（11.22倍）和A股平均市盈率（18.33倍），其中招商積余以161.69倍的市盈率遙遙領(lǐng)先。（港股中，永升生活服務(wù)以73.33倍的市盈率領(lǐng)先。）

牛曉娟表示，目前，有21家企業(yè)在香港上市，A 股有3家企業(yè)。在 2019 年，主板市場(chǎng)有 12 家物業(yè)企業(yè)成功上市，相當(dāng)于 2014-2018 五年間主板物業(yè)股的總和，可以看出，物業(yè)管理行業(yè)已迎來(lái)最好的資本時(shí)代，已經(jīng)在上市進(jìn)程中的企業(yè)不低于 20 家，籌劃中的不低于20 家，有想法的更是數(shù)量龐大，預(yù)計(jì)2020 年至2022 年，將是資本市場(chǎng)集中爆發(fā)期。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市時(shí)間表

圖片來(lái)源：中指研究院

據(jù)了解，正榮服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、宋都物業(yè)和鴻坤物業(yè)等已經(jīng)遞交了招股書(shū)。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市的戰(zhàn)略意義，海通國(guó)際高級(jí)副總裁陳丹認(rèn)為，一是有利于優(yōu)化戰(zhàn)略布局和企業(yè)價(jià)值提升；二是上市后公司能供借助資本市場(chǎng)開(kāi)拓新的融資渠道，打造海外融資平臺(tái)，也有利于引導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)更加標(biāo)準(zhǔn)和健康化的財(cái)務(wù)管理和資金運(yùn)用方式；三是資本的力量有效推動(dòng)了企業(yè)發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)品牌價(jià)值和知名的提升，增強(qiáng)項(xiàng)目獲取能力，有效拓展市場(chǎng)份額；四是海外上市使企業(yè)有機(jī)會(huì)定向引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的外部股東，有利于優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)。

從已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的融資用途來(lái)看，無(wú)論何種類(lèi)型的企業(yè)，其上市融資都主要用于戰(zhàn)略性收購(gòu)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，規(guī)模較大的企業(yè)募集資金較多，上市融資用途主要用于戰(zhàn)略性收并購(gòu)，如彩生活、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)等該用途比例均超過(guò)50%；另外是用于智能化建設(shè)，比例在10%-20%。成長(zhǎng)型企業(yè)募集資金額度為5-14億元，上市融資用途比例較大集中在收并購(gòu)和技術(shù)應(yīng)用，如藍(lán)光嘉寶服務(wù)用于投資或收并購(gòu)的融資占比高達(dá)77%，時(shí)代鄰里用于戰(zhàn)略性投資或收購(gòu)的融資占比也達(dá)到65%。規(guī)模較小的企業(yè)募集資金凈額較小，上市融資用途主要用于收并購(gòu)，比例在35%左右，其次是提升數(shù)據(jù)系統(tǒng)等相關(guān)應(yīng)用，比例在20%左右。

不過(guò)，對(duì)于中小型物業(yè)企業(yè)上市的問(wèn)題，和泓物業(yè)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理孫暘表示，千萬(wàn)不要盲目的跟從和隨波逐流。他認(rèn)為，現(xiàn)階段資本市場(chǎng)的投資者（特別是香港投資者），對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知存在誤區(qū)，對(duì)國(guó)內(nèi)行業(yè)的法律法規(guī)存在盲區(qū)，對(duì)企業(yè)規(guī)模性發(fā)展及內(nèi)部收益架構(gòu)潛在的雷區(qū)存及灰色地帶還有待核實(shí)、認(rèn)證，所以在未來(lái)的 2年后，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)企業(yè)上市或上市的物業(yè)企業(yè)投資方面會(huì)回歸理性。隨著物業(yè)企業(yè)上市的熱潮，物業(yè)上市公司的數(shù)量也會(huì)越來(lái)越多，但資本市場(chǎng)投資能力與物業(yè)企業(yè)的增量明顯不成正比。有限的投資成本無(wú)法滿(mǎn)足大量的投資需求，這需要對(duì)未來(lái)企業(yè)發(fā)展、資本運(yùn)作有一定的預(yù)判能力和應(yīng)對(duì)方案，來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)。