1、高增的地產(chǎn)銷售，消失的地產(chǎn)“周期”

5月以來，地產(chǎn)銷售加快修復(fù)，市場對其驅(qū)動邏輯、持續(xù)性等關(guān)注較多。2020年5月中旬以來，30大中城商品房成交面積重回增長區(qū)間，全國商品房銷售也開始明顯回升。5-7月，全國商品房銷售面積同比平均增長7.1%、創(chuàng)2018年中以來的最高水平；銷售面積累計同比跌幅也明顯收窄，前7月累計同比增速-5.8%。商品房銷售快速修復(fù)帶動價格回升，使得前7月銷售額增速回升至-2.1%。地產(chǎn)銷售的高景氣能否持續(xù)，對地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)的影響如何，是下階段經(jīng)濟(jì)形勢研判的重要考量。

不同區(qū)域和城市，地產(chǎn)銷售普遍出現(xiàn)明顯修復(fù)，其中東部熱點(diǎn)二線城市修復(fù)最為顯著。分區(qū)域來看，東、中、西部地區(qū)商品房銷售，5月起普遍重回增長區(qū)間。東部地區(qū)銷售修復(fù)最為顯著，7月銷售當(dāng)月同比高達(dá)16.2%、為2017年以來的最高水平，前7個月銷售面積累計同比-2.2%、已接近2019年全年水平(-1.5%)；中部(不含湖北)和西部，7月銷售面積當(dāng)月同比增速分別為8.0%和4.7%，前7月累計同比增速分別為-2.6%(2019年-0.9%)、-4.2%(2019年4.4%)。分不同能級城市來看，東部熱點(diǎn)二線城市修復(fù)最為明顯，2020年前7個月住宅銷售面積同比增速高達(dá)10%。

[1]東部二線城市，包括天津、石家莊、杭州、南京、青島、寧波、蘇州、濟(jì)南、廈門、福州；中部二線城市，包括武漢、長沙、鄭州、合肥、南昌；西部二線城市，包括重慶、成都、西安。

不同區(qū)域，地產(chǎn)銷售驅(qū)動邏輯有所分化；東部地區(qū)“量價齊升”，在一定程度上得益于維穩(wěn)政策的外溢效應(yīng)。東部地產(chǎn)銷售面積快速恢復(fù)的同時，價格也出現(xiàn)明顯上漲，前7月新建商品房住宅均價1.35萬元/平方米、同比上漲5.9%，增速高于中部(2.0%)和西部地區(qū)(3.8%)。更加直觀反映需求的二手房市場來看，東部上半年二手房成交價同比上漲2.4%，也好于中部(1.7%)和西部(1.6%)。東部地產(chǎn)市場，對政策環(huán)境變化較為敏感；上半年流動性環(huán)境總體寬松、主要城市住房貸款利率普遍下調(diào)等，或?qū)Φ禺a(chǎn)銷售起到一定提振。例如，深圳上半年成交商品房住宅中，60%為90平米以上住宅、遠(yuǎn)高于2019年全年平均水平(52%)，或?yàn)檎咄庖绲捏w現(xiàn)之一。

江蘇、浙江和河北等沿海大都市圈的熱點(diǎn)二、三線城市，量、價表現(xiàn)最為亮眼。東部省(市)中，長三角區(qū)域的江蘇、浙江省，京津冀地區(qū)的河北省，銷售量、價雙雙高增。均在快速增長。前7個月，江蘇和浙江商品房銷售面積同比分別增長4%、5%，價格分別上漲7%、9%，河北銷售面積與價格同比分別上漲9%和7%，均顯著超過2019年增速。具體城市來看，以杭州、蘇州等為代表的部分熱點(diǎn)二、三線城市，新建住宅面積增長超過10%、均價較2019年底上漲7%左右。

西部地區(qū)而言，房企在重點(diǎn)城市打折促銷、“以價換量”，在一定程度上助力剛需修復(fù)。西部地區(qū)地產(chǎn)銷售修復(fù)較快，但絕大多數(shù)省市、銷售的“量”、“價”增速均尚未恢復(fù)至疫前水平。尤其是西安、重慶等區(qū)域中心城市，商品房銷售壓力相對較大，一直處于負(fù)增區(qū)間；例如，西安上半年銷售面積累計同比跌幅超過50%，重慶和昆明跌幅也超過兩成。4月以來，伴隨部分房企加快打折促銷力度，成都、重慶銷售均價增速加快回落，對銷售增速起到一定提振。

以百億以上規(guī)模房企為代表，打折力度較大的房企，銷售表現(xiàn)較好。2020年上半年，52%的企業(yè)進(jìn)行打折促銷、銷售均價同比下降；其中，在中西部布局相對較多的恒大、碧桂園等千億規(guī)模以上的房企，打折力度最大，前7月銷售均價同比下降1成左右。大力度打折促銷提振下，恒大、碧桂園為代表的千億以上規(guī)模房企，前7月銷售面積同比增長接近10%；相較之下，中小型房企品牌效應(yīng)、打折力度相對較弱，銷售恢復(fù)情況不及大型房企。

短期來看，積壓需求釋放、微觀房企行為等，仍將對銷售形成階段性支持；但東部熱點(diǎn)城市7月以來陸續(xù)收緊地產(chǎn)調(diào)控，對地產(chǎn)銷售的影響或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。7月以來，東部地區(qū)已近10個城市收緊限購、限售等政策，并在銷售和房價上有所反映；例如，東莞商品房成交面積、二手房成交價格增長在7月均有放緩，杭州新房和二手房成交增長也出現(xiàn)放緩跡象。伴隨東部調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，地產(chǎn)銷售修復(fù)最快的階段或即將過去，對地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)的支持或也將隨之減弱。

中長期來看，地產(chǎn)調(diào)控思路已與過往大為不同，“因城施策”背景下，總量層面的“地產(chǎn)周期”正在消失，大都市圈人口集聚等結(jié)構(gòu)性邏輯值得關(guān)注。近年來，伴隨地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)向“因城施策”，不同能級城市間的傳導(dǎo)已明顯減弱，傳統(tǒng)的“地產(chǎn)周期”特征也在逐步弱化、結(jié)構(gòu)特征正在加快凸顯。東部地區(qū)長三角、粵港澳大都市圈內(nèi)的核心一二線及熱點(diǎn)三線城市，對人口集聚的吸引力持續(xù)存在；中西部核心二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)，對人口的吸引力也在增強(qiáng)，對應(yīng)地產(chǎn)銷售和投資需求、及對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持等，值得關(guān)注。

2、核心結(jié)論

① 5月以來，地產(chǎn)銷售加快修復(fù)、不同區(qū)域銷售普遍回升；銷售高增的驅(qū)動邏輯、持續(xù)性等，是下階段地產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)走勢研判的關(guān)鍵影響變量。

② 不同區(qū)域，地產(chǎn)銷售的修復(fù)邏輯有所分化。東部熱點(diǎn)省(市)受益于維穩(wěn)政策的外溢效應(yīng)等，銷售“量價齊升”；西部地區(qū)，重點(diǎn)城市地產(chǎn)銷售“以價換量”、或在一定程度上助力剛需修復(fù)。

③ 短期來看，積壓需求釋放、微觀房企行為等，或仍將對地產(chǎn)銷售形成階段性支持；但東部熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控等，對地產(chǎn)銷售的影響或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。

④ 中長期來看，地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)不同以往，總量層面的“地產(chǎn)周期”正在消失；大都市圈人口集聚等結(jié)構(gòu)邏輯，值得關(guān)注。

3、風(fēng)險提示

海外宏觀經(jīng)濟(jì)或監(jiān)管政策出現(xiàn)重大調(diào)整；疫情出現(xiàn)超預(yù)期變化。