近期，多家物企上市招股書相繼失效，另有幾家物企的招股書材料也面臨屆滿“失效”的局面。市場分析人士指出，這些招股書資料“失效”的物企受限于偏小的在管規(guī)模，盈利能力均不太出色，因而較難獲得資本市場的青睞。尤其是港交所對上市盈利門檻的更高要求將于明年初落地實施，對于中小物企而言，上市之路將更為艱難。不過值得一提的是，目前一些中小型物企已經(jīng)意識到了自己的短板，另辟蹊徑將著眼點放在非住宅物業(yè)領域，以求能夠獲得資本市場的認可。

物業(yè)股上市風力漸歇

2021年，延續(xù)3年之久的物企上市熱潮持續(xù)高漲。來自克而瑞物管的統(tǒng)計顯示，截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場。僅今年上半年，就有21家中小型物企密集遞表，超過2020全年17家上市物企數(shù)量。

不過，相比今年上半年的火熱態(tài)勢，下半年物企上市步伐明顯放緩，且通過率也在不斷降低。據(jù)第一太平戴維斯方面統(tǒng)計，7月初至今，遞表的物企僅有魯商服務、蘇新生活服務、金茂物業(yè)、瑞安新天地以及萬達商管這5家。而在融信服務、德信服務等物企于今年7月上市后，除了京城佳業(yè)過會聽宣外，近三個月內(nèi)再未有物企登陸港交所的消息傳出。

近期，多家物企上市招股書相繼失效，另有幾家物企的首份招股書材料也將面臨屆滿“失效”的局面，給物管行業(yè)蒙上了一層陰影。

11月1日，港交所信息顯示，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱“東原仁知服務”）的招股書因滿6個月而未通過聆訊，被標注為“失效”狀態(tài)。母公司迪馬股份對此表示，申請資料失效不會影響公司現(xiàn)有的上市計劃，公司將于近期補充一期報告后進行二次交表，繼續(xù)推進上市事宜。

東原仁知服務并非孤例。此前數(shù)日，10月29日，港交所披露信息顯示，中梁控股旗下物業(yè)公司中梁百悅智佳服務有限公司遞交的港股IPO申請已失效。時間再往前推移，包括富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的三家物業(yè)公司招股書也在近期陸續(xù)失效。

其中，10月25日，海悅生活招股書被標注為“失效”狀態(tài)；10月26日，富力物業(yè)在港交所的招股書呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)；10月28日，起家于四川的物企明宇商服的招股書也顯示“失效”。

對于未能成功過會的原因，與東原仁知服務類似，多數(shù)物企對外表示，因審計報告有效期屆滿，公司目前出現(xiàn)上市申請資料失效的情況，屬于正?，F(xiàn)象；而申請資料失效不會影響公司的現(xiàn)有計劃，待更新好材料后會及時重新遞交。

對于物企招股書近期接連失效的情況，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析指出，失效的原因各有不同，“比如，碧桂園服務與富力物業(yè)簽訂股權轉讓協(xié)議，由此導致了上市之路出現(xiàn)暫停，而中梁百悅智佳服務和海悅生活，則是上市節(jié)奏或有所放緩所致?！?/p>

物管行業(yè)轉型升級提速

事實上，在業(yè)內(nèi)人士看來，上市招股書失效并不是非常嚴重的情況。一般來說，招股書失效后，物業(yè)公司更新資料后，即可延續(xù)上市進程。只是近年來物企一直備受資本市場青睞，如今短期內(nèi)招股書密集失效，其背后的問題無法不令人提高警惕。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院執(zhí)行院長唐卓指出，當下地產(chǎn)暴雷頻發(fā)，引發(fā)物業(yè)企業(yè)收購潮，在這一階段下，整個市場對地產(chǎn)這一大板塊的態(tài)度都發(fā)生轉變。

“隨著近年來上市物企數(shù)量增多，物業(yè)股在港股市場上的稀缺性逐漸下降，資本態(tài)度也逐漸回歸理性?！碧谱恐毖?，“目前物管公司上市到達階段性冷靜期”。

唐卓指出，今年下半年整體港股過會率都偏低，臨近新規(guī)實施之際，整個港股資本市場對待上市企業(yè)多持觀望態(tài)度。公開資料顯示，香港聯(lián)交所于今年5月宣布將提高主板上市門檻，對盈利、市值要求和管理層穩(wěn)定性均提出更高要求，這也令物企的上市難度越來越大。

另一方面，從近期招股書失效的物企來看，不管是規(guī)模、盈利能力還是差異化發(fā)展方面的優(yōu)勢都顯得比較弱。單以京城佳業(yè)為例。從在管規(guī)模上來看，京城佳業(yè)在管規(guī)模為3050萬平方米，且規(guī)模增長緩慢；盈利方面，2018-2020年京城佳業(yè)凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，毛利率則分別為20.8%、19.8%、20.8%。在2020年港交所40家上市物企的凈利率為14.23%，京城佳業(yè)低于均值水平。

對于缺乏規(guī)模及盈利能力等方面優(yōu)勢的物企，業(yè)內(nèi)人士建議可以“另辟蹊徑”。

第一太平戴維斯廣州估值及專業(yè)顧問服務部助理董事周志鵬強調(diào)，“不同量級企業(yè)都有自己的打法，最重要的是企業(yè)要清楚核心競爭力所在?！痹谥苤均i看來，中小物企應專注于主業(yè)，立足某個產(chǎn)業(yè)線，把擅長的產(chǎn)業(yè)線做專做透，以此突出自身競爭力。突出物企鮮明特點，才能得到資本關注。市場競爭越大，企業(yè)越需找好自身定位。

《華夏時報》記者注意到，此前一些成功上市的中小型物企，多數(shù)也都將著眼點放到住宅以外的非住宅物業(yè)領域，通過切入細分賽道，成功走出了一條差異化之路。例如，新希望服務強調(diào)民生物業(yè)、越秀服務推出少有的地鐵生意、中駿商管擁有輕資產(chǎn)特色等，這些都是實現(xiàn)資本突圍的奧秘。

值得一提的是，眼下雖然物企上市的風口弱了不少，但市場的收并購動作有增無減，交易規(guī)模、交易金額更是屢創(chuàng)新高。中指研究院發(fā)布的《2021年物業(yè)管理行業(yè)收并購深度研究報告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

億翰智庫方面認為，從行業(yè)發(fā)展的角度看，物企之間的整合兼并是實現(xiàn)高質(zhì)發(fā)展的必經(jīng)之路，也將在較大程度上加速行業(yè)轉型升級：“可以預見的是，在當前物業(yè)市場發(fā)展環(huán)境下，無論是基于追求規(guī)模擴張、業(yè)務拓展的考量，還是出于關聯(lián)地產(chǎn)回籠資金的需求，’收并購’將是未來2-3年物業(yè)行業(yè)的主基調(diào)。”

58安居客房地產(chǎn)研究院院長張波指出，從近期房企旗下物業(yè)公司頻頻出現(xiàn)轉讓可以看出，物業(yè)公司本身的價值依然不小。

“目前有不少頭部房企開始加快對其他物業(yè)企業(yè)的兼并，一方面是由于房企自身債務壓力導致不得以轉讓旗下物業(yè)，另一方面則是部分大型物業(yè)企業(yè)本身有著更大的做強動因，通過集中度提升，頭部物業(yè)企業(yè)的市占率和未來估值都將出現(xiàn)不同程度提升?！睆埐ㄏ颉度A夏時報》記者表示，總體來看，房企分拆物業(yè)上市和物業(yè)行業(yè)的集中度提升，這兩種情況將長期并存，隨著房地產(chǎn)市場從增量向存量過渡，未來物業(yè)賽道的重要性還將不斷提升。