近期，多家物企上市招股書相繼失效，另有幾家物企的招股書材料也面臨屆滿“失效”的局面。市場(chǎng)分析人士指出，這些招股書資料“失效”的物企受限于偏小的在管規(guī)模，盈利能力均不太出色，因而較難獲得資本市場(chǎng)的青睞。尤其是港交所對(duì)上市盈利門檻的更高要求將于明年初落地實(shí)施，對(duì)于中小物企而言，上市之路將更為艱難。不過(guò)值得一提的是，目前一些中小型物企已經(jīng)意識(shí)到了自己的短板，另辟蹊徑將著眼點(diǎn)放在非住宅物業(yè)領(lǐng)域，以求能夠獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

物業(yè)股上市風(fēng)力漸歇

2021年，延續(xù)3年之久的物企上市熱潮持續(xù)高漲。來(lái)自克而瑞物管的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場(chǎng)。僅今年上半年，就有21家中小型物企密集遞表，超過(guò)2020全年17家上市物企數(shù)量。

不過(guò)，相比今年上半年的火熱態(tài)勢(shì)，下半年物企上市步伐明顯放緩，且通過(guò)率也在不斷降低。據(jù)第一太平戴維斯方面統(tǒng)計(jì)，7月初至今，遞表的物企僅有魯商服務(wù)、蘇新生活服務(wù)、金茂物業(yè)、瑞安新天地以及萬(wàn)達(dá)商管這5家。而在融信服務(wù)、德信服務(wù)等物企于今年7月上市后，除了京城佳業(yè)過(guò)會(huì)聽宣外，近三個(gè)月內(nèi)再未有物企登陸港交所的消息傳出。

近期，多家物企上市招股書相繼失效，另有幾家物企的首份招股書材料也將面臨屆滿“失效”的局面，給物管行業(yè)蒙上了一層陰影。

11月1日，港交所信息顯示，東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東原仁知服務(wù)”）的招股書因滿6個(gè)月而未通過(guò)聆訊，被標(biāo)注為“失效”狀態(tài)。母公司迪馬股份對(duì)此表示，申請(qǐng)資料失效不會(huì)影響公司現(xiàn)有的上市計(jì)劃，公司將于近期補(bǔ)充一期報(bào)告后進(jìn)行二次交表，繼續(xù)推進(jìn)上市事宜。

東原仁知服務(wù)并非孤例。此前數(shù)日，10月29日，港交所披露信息顯示，中梁控股旗下物業(yè)公司中梁百悅智佳服務(wù)有限公司遞交的港股IPO申請(qǐng)已失效。時(shí)間再往前推移，包括富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的三家物業(yè)公司招股書也在近期陸續(xù)失效。

其中，10月25日，海悅生活招股書被標(biāo)注為“失效”狀態(tài)；10月26日，富力物業(yè)在港交所的招股書呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)；10月28日，起家于四川的物企明宇商服的招股書也顯示“失效”。

對(duì)于未能成功過(guò)會(huì)的原因，與東原仁知服務(wù)類似，多數(shù)物企對(duì)外表示，因?qū)徲?jì)報(bào)告有效期屆滿，公司目前出現(xiàn)上市申請(qǐng)資料失效的情況，屬于正?，F(xiàn)象；而申請(qǐng)資料失效不會(huì)影響公司的現(xiàn)有計(jì)劃，待更新好材料后會(huì)及時(shí)重新遞交。

對(duì)于物企招股書近期接連失效的情況，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析指出，失效的原因各有不同，“比如，碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由此導(dǎo)致了上市之路出現(xiàn)暫停，而中梁百悅智佳服務(wù)和海悅生活，則是上市節(jié)奏或有所放緩所致?！?/p>

物管行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提速

事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上市招股書失效并不是非常嚴(yán)重的情況。一般來(lái)說(shuō)，招股書失效后，物業(yè)公司更新資料后，即可延續(xù)上市進(jìn)程。只是近年來(lái)物企一直備受資本市場(chǎng)青睞，如今短期內(nèi)招股書密集失效，其背后的問(wèn)題無(wú)法不令人提高警惕。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓指出，當(dāng)下地產(chǎn)暴雷頻發(fā)，引發(fā)物業(yè)企業(yè)收購(gòu)潮，在這一階段下，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)這一大板塊的態(tài)度都發(fā)生轉(zhuǎn)變。

“隨著近年來(lái)上市物企數(shù)量增多，物業(yè)股在港股市場(chǎng)上的稀缺性逐漸下降，資本態(tài)度也逐漸回歸理性。”唐卓直言，“目前物管公司上市到達(dá)階段性冷靜期”。

唐卓指出，今年下半年整體港股過(guò)會(huì)率都偏低，臨近新規(guī)實(shí)施之際，整個(gè)港股資本市場(chǎng)對(duì)待上市企業(yè)多持觀望態(tài)度。公開資料顯示，香港聯(lián)交所于今年5月宣布將提高主板上市門檻，對(duì)盈利、市值要求和管理層穩(wěn)定性均提出更高要求，這也令物企的上市難度越來(lái)越大。

另一方面，從近期招股書失效的物企來(lái)看，不管是規(guī)模、盈利能力還是差異化發(fā)展方面的優(yōu)勢(shì)都顯得比較弱。單以京城佳業(yè)為例。從在管規(guī)模上來(lái)看，京城佳業(yè)在管規(guī)模為3050萬(wàn)平方米，且規(guī)模增長(zhǎng)緩慢；盈利方面，2018-2020年京城佳業(yè)凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%，毛利率則分別為20.8%、19.8%、20.8%。在2020年港交所40家上市物企的凈利率為14.23%，京城佳業(yè)低于均值水平。

對(duì)于缺乏規(guī)模及盈利能力等方面優(yōu)勢(shì)的物企，業(yè)內(nèi)人士建議可以“另辟蹊徑”。

第一太平戴維斯廣州估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部助理董事周志鵬強(qiáng)調(diào)，“不同量級(jí)企業(yè)都有自己的打法，最重要的是企業(yè)要清楚核心競(jìng)爭(zhēng)力所在?！痹谥苤均i看來(lái)，中小物企應(yīng)專注于主業(yè)，立足某個(gè)產(chǎn)業(yè)線，把擅長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)線做專做透，以此突出自身競(jìng)爭(zhēng)力。突出物企鮮明特點(diǎn)，才能得到資本關(guān)注。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越大，企業(yè)越需找好自身定位。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，此前一些成功上市的中小型物企，多數(shù)也都將著眼點(diǎn)放到住宅以外的非住宅物業(yè)領(lǐng)域，通過(guò)切入細(xì)分賽道，成功走出了一條差異化之路。例如，新希望服務(wù)強(qiáng)調(diào)民生物業(yè)、越秀服務(wù)推出少有的地鐵生意、中駿商管擁有輕資產(chǎn)特色等，這些都是實(shí)現(xiàn)資本突圍的奧秘。

值得一提的是，眼下雖然物企上市的風(fēng)口弱了不少，但市場(chǎng)的收并購(gòu)動(dòng)作有增無(wú)減，交易規(guī)模、交易金額更是屢創(chuàng)新高。中指研究院發(fā)布的《2021年物業(yè)管理行業(yè)收并購(gòu)深度研究報(bào)告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。

億翰智庫(kù)方面認(rèn)為，從行業(yè)發(fā)展的角度看，物企之間的整合兼并是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)發(fā)展的必經(jīng)之路，也將在較大程度上加速行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)：“可以預(yù)見的是，在當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境下，無(wú)論是基于追求規(guī)模擴(kuò)張、業(yè)務(wù)拓展的考量，還是出于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)回籠資金的需求，’收并購(gòu)’將是未來(lái)2-3年物業(yè)行業(yè)的主基調(diào)?！?/p>

58安居客房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波指出，從近期房企旗下物業(yè)公司頻頻出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓可以看出，物業(yè)公司本身的價(jià)值依然不小。

“目前有不少頭部房企開始加快對(duì)其他物業(yè)企業(yè)的兼并，一方面是由于房企自身債務(wù)壓力導(dǎo)致不得以轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)，另一方面則是部分大型物業(yè)企業(yè)本身有著更大的做強(qiáng)動(dòng)因，通過(guò)集中度提升，頭部物業(yè)企業(yè)的市占率和未來(lái)估值都將出現(xiàn)不同程度提升?！睆埐ㄏ颉度A夏時(shí)報(bào)》記者表示，總體來(lái)看，房企分拆物業(yè)上市和物業(yè)行業(yè)的集中度提升，這兩種情況將長(zhǎng)期并存，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量向存量過(guò)渡，未來(lái)物業(yè)賽道的重要性還將不斷提升。