11月13日，一份由央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》開始在網(wǎng)絡上流傳，引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的極大關注。

　　該《通知》共分為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益等六大板塊、十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　《通知》中的金融十六條措施包括：

　　1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；

　　2、支持個人住房貸款合理需求；

　　3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；

　　4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

　　5、保持債券融資基本穩(wěn)定；

　　6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；

　　7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；

　　8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；

　　9、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持；

　　10、積極探索市場化支持方式；

　　11、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息；

　　12、切實保護延期貸款的個人征信權益；

　　13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；

　　14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策；

　　15、優(yōu)化租房租賃信貸服務；

　　16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

　　以下是詳解：

　　(一)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序——事關“錢袋子”的6件大事

　　1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求；

　　2、支持個人住房貸款合理需求，合理確定個人住房貸款首付比例和利率政策下限；

　　3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，提供必要貸款支持。

　　4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

　　5、保持債券融資基本穩(wěn)定；

　　6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；

　　(二)“保交樓”——事關民生的兩件大事

　　7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；

　　支持國開行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復合備案的借款主體，發(fā)放“保交樓”專項借款，用于支持已售逾期難交付住宅項目。

　　8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；

　　鼓勵金融機構為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

　　(三)“受困房企”的風險處置

　　9、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持；

　　這里提到了幾大主體，要全力支持，其中包括：

　　優(yōu)質(zhì)房企兼并收購受困房企項目

　　金融資產(chǎn)管理公司(AMC等)推動加快不良資產(chǎn)處置

　　律師事務所、會計師事務所等第三方機構加入，提高效率

　　商業(yè)銀行、資管公司加入，發(fā)行并購主題金融債券

　　10、積極探索市場化支持方式；

　　(四)依法保障住房金融消費者合法權益

　　11、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息；

　　這是本次調(diào)整意見里最為事關普通購房人的重磅調(diào)整，如果因疫情住院、隔離，或因疫情停業(yè)失去個人來源的個人，可以和金融機構自主協(xié)商，進行延期調(diào)整。

　　12、切實保護延期貸款的個人征信權益；

　　如果個人住房貸款已經(jīng)調(diào)整安排，金融機構還要將新的還款安排報送信用記錄，上征信！保護延期貸款的個人征信權益！

　　(五)階段性調(diào)整部分金融管理政策——合理寬限房企的還款展期，避免連環(huán)系統(tǒng)風險

　　13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；

　　包括延長房貸集中度管理政策的過渡性安排，從當年“三道紅線”對銀行設置的房貸集中度管理，如今是從趨嚴變成了放緩。

　　14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策；

　　(六)加大住房租賃金融支持力度

　　15、優(yōu)化租房租賃信貸服務；

　　包括兩點：一個是推進REITs試點，另一個是商業(yè)銀行向租賃住房項目放貸，不納入房貸集中度管理，且貸款期限更長，利率更低。

　　16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

　　整體來看，這是穩(wěn)定樓市的大動作，涉及到的方面很多，上層地產(chǎn)金融的態(tài)度，要穩(wěn)定杠桿和融資。

　　重點也挺突出，即保交樓、風險處置、金融消費權益，同時也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉型。

　　16條的出臺，意味著對房地產(chǎn)融資的大方向，從限制轉向支持。

　　值得關注的是，受到該消息影響，今日開盤，地產(chǎn)股便開始高走。截至發(fā)稿，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊包括粵泰股份、金地集團、新城控股等在內(nèi)的股票漲停，關聯(lián)行業(yè)裝修建材板塊顧家家歐派家居漲停。港股地產(chǎn)板塊德信中國盤中漲幅超過100%，港龍中國、時代中國等盤中漲幅超過40%。

　　16項舉措將具體帶來哪些改善？機構這樣看：

　　國泰君安：文件對緩釋當前行業(yè)流動性風險有極為正面的表態(tài)

　　針對房企的違約可能進一步擴散的風險，文件做了明確的給予金融支持的表述，對緩釋當前行業(yè)流動性風險有極為正面的表態(tài)。本次文件中，針對民企喪失信用能力、負債到期速度過快、資產(chǎn)變現(xiàn)速度過慢，進而引發(fā)流動性危機的風險，文件表示：第一，對央國企和民企一視同仁；第二，開發(fā)貸、信托貸款等半年內(nèi)到期的可以展期1年；第三，鼓勵信托支持房企。

　　過去1年半時間，房地產(chǎn)市場的主要矛盾就是房企的資產(chǎn)負債久期不匹配遇上債務無法續(xù)期，進而引發(fā)了一系列連鎖反應，包括地價下行、停工、居民預期轉差。當前，針對恢復民企信用，文件提出了以上3條，尤其是后兩者，通過展期拉長負債期限、引入信托這一高收益渠道向高風險房企注入流動性，將帶來積極的信號。

　　中信證券：地產(chǎn)鏈質(zhì)量修復在即，市場風險預期好轉

　　近期金融支持地產(chǎn)融資政策頻出，政策力度提升明顯且落地迅速，市場對政策反應積極，有效穩(wěn)定投資者對地產(chǎn)信用以及銀行資產(chǎn)質(zhì)量的預期，并為銀行業(yè)推進寬信用打開展業(yè)空間。對于板塊投資而言，地產(chǎn)鏈質(zhì)量的修復在即，市場風險預期好轉，短期可博弈行業(yè)修復邏輯，優(yōu)選長期商業(yè)模式優(yōu)秀、受地產(chǎn)風險拖累、估值具備修復空間的公司。

　　中國銀河證券：金融支持地產(chǎn)政策邊際放寬超預期，關注銀行股估值改善

　　金融支持地產(chǎn)政策邊際放寬超預期，有利于疏通房企融資渠道、助力風險穩(wěn)步化解，利好銀行信貸增長和資產(chǎn)質(zhì)量改善，疊加基建、小微、制造業(yè)等領域信貸支持力度不減，看好銀行板塊估值低位配置價值，繼續(xù)推薦江浙成渝地區(qū)優(yōu)質(zhì)中小銀行。同時持續(xù)跟蹤地產(chǎn)風險釋放、疫情防控措施優(yōu)化、需求修復預期下的股份行估值改善機遇。

　　中金：對公房地產(chǎn)融資有望逐漸繼續(xù)改善

　　向前看，房地產(chǎn)融資供給端政策持續(xù)加碼，繼8月份央行推出2000億元政策行“保交樓”專項貸款、9月以來國有大行和股份行提高房地產(chǎn)行業(yè)融資支持，預計對公房地產(chǎn)融資有望逐漸繼續(xù)改善。金融支持房地產(chǎn)行業(yè)融資能夠改善相關貸款資產(chǎn)質(zhì)量：“保交樓”導向下個人按揭貸款逾期情況有望減少，存量對公房地產(chǎn)貸款不良仍然可能繼續(xù)暴露，但隨著房企信用狀況改善不良生成率有望企穩(wěn)。

　　光大證券：REITs行業(yè)將加速發(fā)展，利于激發(fā)房地產(chǎn)市場潛力

　　文件中的措施為金融機構進一步加大對房企的合理信貸支持提供了更多空間，堅定了市場對房地產(chǎn)行業(yè)融資修復的信心，有利于引導市場對民營房企風險偏好的修復；利于壓實房地產(chǎn)企業(yè)落實主體責任，緩解出險房企資金壓力，切實維護購房人合法權益，恢復購房者信心，維護社會穩(wěn)定大局。

　　在多元化融資支持下REITs行業(yè)將加速發(fā)展，利于引導房地產(chǎn)市場由高周轉快開發(fā)向存量運營升維轉型，進而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價；同時REITs也為住房租賃房企提供獨立的集資平臺，增強探索新融資及集資渠道以發(fā)展其業(yè)務的可能性。

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