東百集團(600693)

福建百貨龍頭， 豐琪投資控股 45.6%。 東百集團主營百貨業(yè)務， 前身是福州東街口百貨大樓，創(chuàng)建于 1957 年 9 月。其歷史上經歷多次股權更迭，從國有變身民營， 當前控股股東為豐琪投資，截至 2015 年 9 月底持股 45.62%，股權集中度高。2015 年 3 月定增引入高管和門店經理持股，治理和激勵一致性較好。 2014 年收入 17.46 億元，為福建百貨龍頭。

主力門店占據(jù)核心商圈，地鐵影響消除將驅動收入和盈利的恢復性增長。 公司目前在福建經營 6 家門店， 總面積 27 萬平米， 其中東百大樓和東方百貨位于福州東街口核心商圈， 均為自有物業(yè)（占比 26%）。兩家主力門店自 2011 年開始受地鐵施工圍堵影響，以及東百大樓 B 樓改擴建，業(yè)績持續(xù)承壓。但預計 2016 年地鐵建成通車且與東百新大樓聯(lián)通，將消除影響，并實現(xiàn)收入和盈利的彈性恢復。

定增助力主業(yè)拓展， 大股東大額參與彰顯信心。 公司 1 月 7 日公告定增預案，擬以 10.63 元/股向豐琪投資等 6 人發(fā)行 1.2 億股，募資不超 12.76 億元， 其中大股東認購 52.5%份額，顯示其對公司中長期發(fā)展信心。定增中 7.76 億元用于福安市東百廣場建設項目，積極拓展低線城市，布局競爭空白區(qū)域。另有 5 億元用于償還債務，將可降低財務費用，改善資本結構。

地產項目逐步進入回收期，將增厚收益。 蘭州國際商貿中心和福安東百廣場均包含較大比例的地產。其中：（1）蘭州項目： 位于蘭州市中心， 公司持股 51%，建面 60 萬平米， 其中東方購物中心 12 萬平米，預計 2016 年底開業(yè)； 辦公、 SOHO樓和商鋪計 22 萬平米均出售，測算期間可貢獻 44 億元以上收入和 5 億元以上權益凈利潤，預計將自 2016 年進入結算期；（2）福安項目： 位于福安市新區(qū)， 總建面 13.77 萬平，含購物中心、酒店和辦公樓（增發(fā)項目）；另據(jù) 2015 年中報，福安住宅項目凈面積 15.38 萬平米，測算價值 15 億元左右，截至 1H15 已竣工3.8 萬平米， 預計 2017 年前后進入結算期，逐步確認收入和利潤。 以上兩個項目將在自 2016 年開始的未來幾年間顯著增厚公司利潤。

財務分析。 2005-2011 年，公司收入年復合增長 22.4%至 21.35 億元，歸屬凈利年復合增長 41%至 3.22 億元。 2012 年以來，受消費下行、電商沖擊、控三公消費、商圈地鐵工程和自身門店改擴建等綜合影響下，收入和利潤持續(xù)承壓。 2015年前三季度收入 11.55 億元，同比降 7.01%，歸屬凈利 4234 萬元，同比降 75.29%，主因 2014 年讓子公司收益導致基數(shù)較高； 截至 2015 年 9 月底，公司負債率為64%， 2016 年定增完成有望減輕其債務負擔和財務費用。

盈利預測和估值。 考慮商業(yè)和地產兩部分業(yè)務，綜合預測公司 2015-2017 年收入分別為 16.7 億元、 25.7 億元和 34.6 億元，分別同比增長-4.3%、 53.7%和 34.8%。預測歸屬凈利潤分別為 0.52 億元、1.49 億元和 2.45 億元，對應 EPS 分別為 0.12元、 0.33 元和 0.54 元，分別同比增長-64.6%、 188.5%和 63.7%。

公司在運營、已竣工和施工進展中自有商業(yè)物業(yè)面積超 30 萬平米，而蘭州和福安兩個附帶地產項目也將先后進入結算期，當前時點，公司物業(yè)價值特征更為突出。 中性估算公司 NAV 價值約 74.9 億元，對應 RNAV 價值為 16.7 元/股，較當前股價有約 30.2%空間，上調評級至“增持”。

風險和不確定性： 儲備項目投建及培育進程的不確定性；地產項目結算節(jié)奏和金額的不確定性；其他投資收益及營業(yè)外收支等波動。