事件：公司28日發(fā)布公告：招商局集團與前海管理局簽署框架協(xié)議，公司將擬與安通捷碼頭、招商局物流共同投資（分別占82.5%、14%、3.5%）設立合資公司招商前海投資（暫定名），該子公司再擬與前海投控成立合資公司，共同開發(fā)建設列入合作范圍的2.9平方公里（具體面積由雙方最終確定）的前海土地。

合作方案最終出水，權益比例確定。本次與集團成立的合資公司，招商蛇口認繳出資4.29億，占比82.5%；安通捷碼占14%；招商局物流占3.5%，實際控制人均為招商局集團。合資公司再擬與前海投控成立平臺公司，負責推動前海土地整備和建設。若按照此前與前海管理局商定的50:50的權益分成比例，招商蛇口最終可能擁有該290萬方土地權益的41.25%。公司2015年報顯示，公司在前海片區(qū)尚未取得權證的土地約108.64萬方，若按此比例最終敲定，公司享有的土地權益實質上大超預期。

前海地緣核心地位確立，深圳新中心呼之欲出。前海位于廣深港三角的中心區(qū)域，享有超高規(guī)格政策支持，堪稱“特區(qū)中的特區(qū)”。目前在香港政治經(jīng)濟環(huán)境尚不明朗的背景下，前海未來極有望承接香港金融中心職能及深圳新核心的地位，增長潛力不亞于陸家嘴。目前公司土儲所在的前海、蛇口片區(qū)基建配套尚未成熟，區(qū)內房價低于較早發(fā)展起來的后海等其他片區(qū)，也低于南山區(qū)整體7.6萬/平方米左右的均價，此處合作方案確定后整前海片區(qū)開發(fā)進展有望大提速，區(qū)內物業(yè)價值有望趕上甚至超越其他先行區(qū)域。公司憑借其核心資源、打造區(qū)內旗艦。

目前股價較潛在價值折讓明顯，未反映公司潛在價值。我們認為大股東對公司價值測算較外部投資者更為清晰，公司上市后大股東及員工累計增持/認購公司股份總金額達到36.69億元，目前公司股價（近20日均價14.96元/股）較上市初大股東增持均價（22.74元/股）及員工持股價（23.6元/股）分別折讓34.21%和36.6%，而較我們重估NAV28.07元折價近46.7%，我們認為目前市場估值并未反映公司潛在價值。

業(yè)績釋放在明后、增長性有望大超預期。我們年度策略報告認為隨著地產(chǎn)市場邁過轉折點，少數(shù)核心區(qū)域房價長期增長及其他區(qū)域停滯并存的局面將會持續(xù)存在，核心區(qū)域土地資源競爭只會更趨激烈。超越同行的資源攫取能力將是看龍頭房企增長持續(xù)性的關鍵。招商地產(chǎn)過去的成長能力對比于其他地產(chǎn)龍頭并不算強，但從稟賦看土地質地優(yōu)于其他地產(chǎn)龍頭，未來2-5年內有望表現(xiàn)出超出市場預期的增長力和持續(xù)性。我們預計公司今年銷售額有望超650億（+12.9%），未來將向千億銷售邁進，同時隨著優(yōu)質資源潛力釋放，毛利率和ROE均將會進入穩(wěn)定抬升期。

投資建議：2016年堪稱地產(chǎn)龍頭“風云變幻”之年，公司背靠百年招商，股權及治理結構穩(wěn)定，并在其支持下手握前海核心資源，在目前地產(chǎn)龍頭中稟賦最優(yōu)。公司中報預告EPS0.48-0.49，同比增48.5%，業(yè)績增長性顯現(xiàn)。本次公告與政府合作方案的范圍和進度均超預期，我們認為公司內在價值可能被市場低估。預計公司2016-2018年EPS為1.12、1.35和1.70，對應當前股價PE為13.5X、11.2X、8.9X，維持“買入-A”評級。

風險提示：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風險、地產(chǎn)銷售下滑。