房子,和每個人息息相關(guān)。 有人靠著房子賺的缽滿盆盈,也有人為了有一套房子拼盡全力。 7月以來,多個中央部委集中就房地產(chǎn)問題發(fā)表意見,多地也紛紛出臺了限購政策。自深圳限購令開始,房價調(diào)控已經(jīng)成為很多人討論的熱點問題。 有很多朋友私信,希望我分析一下這波政策調(diào)控。但關(guān)于以深圳為代表的一些城市的房價及政策已經(jīng)有很多文章,也分析的極為精彩,本文不在這個角度過多重復(fù)了。這篇文章不偏向任何城市,僅考慮宏觀視角下房市的底層邏輯,來探究一個問題: 中國樓市未來將行至何處? 本文主要考慮以下三條邏輯線: 1.短期投資邏輯:依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。 2.長期調(diào)整邏輯:房住不炒政策的強化。 3.政策根源邏輯:將泡沫轉(zhuǎn)化為新動能。 1.短期投資邏輯:依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一 首先和大家講一個我個人十分推崇的投資原則。 這個原則相信金融科班出身的都不陌生,它起源于商業(yè)銀行經(jīng)營的手段——“三性原則”,即流動性、安全性、盈利性最多只能滿足其二。 所謂安全性,就是指你的資產(chǎn)不會突然因為某種沖擊而流失、貶值,也指能經(jīng)得起重大的風險。盈利性指持有這一項金融資產(chǎn)可獲得收益的大小。 流動性是金融學中的一個專業(yè)名詞,和之前文章所說的等同于“錢”是不一樣的,在這里我們主要指資產(chǎn)的流動性,即資產(chǎn)以合理的價格,迅速變現(xiàn)的能力。大家注意,這句話中要求了“合理的價格”與“迅速變現(xiàn)”,這兩點需要同時滿足,任意一點不滿足都不能稱為高流動性。 個人投資三性原則基于金融學的另一個底層邏輯——當市場均衡時,風險越高、收益越大。 對于滿足了流動性和安全性的資產(chǎn),其盈利性是很難滿足的。低風險的產(chǎn)品從本質(zhì)上就被限制了獲取高收益的可能性,這一部分資產(chǎn)最典型的是現(xiàn)金、國債。 滿足安全性和盈利性的資產(chǎn),是以犧牲流動性為前提的,比如不動產(chǎn)。房產(chǎn)的抗風險能力與盈利能力是比較強的,但流動性顯然不如現(xiàn)金和國債。 滿足了流動性和盈利性的資產(chǎn),最典型的就是股票、比特幣、P2P和一部分金融衍生品。這些產(chǎn)品依靠較高的收益率和流動性吸引了大量資金入場,但安全性難以保證,非常容易產(chǎn)生投資風險。 圖:個人三性投資原則,不周山學社 完全地滿足三性其中之二、放棄一點的做法,我們通常叫它角點解。這是比較極端的情況。 但實際進行投資時,講究的是“中庸之道”,并不一定非要采用角點解,有時候可以取內(nèi)點解,即不完全地滿足三性之二,為第三點留出發(fā)揮空間。 因此我建議個人投資組合滿足以下原則:以安全性為前提,流動性與盈利性按市場情況權(quán)衡。當市場發(fā)出明顯的復(fù)蘇信號時,在保證安全性的前提下,考慮盈利性大于流動性,反之則放棄一部分盈利性資產(chǎn)的配置,保證安全性與流動性。 掌握了這個投資原則,我們就可以更好地來優(yōu)化資產(chǎn)配置。 目前我國個人投資基本就是三類:股債房。接下來一個一個分析。 首先是債券。債券的邏輯比較簡單,和股票體現(xiàn)在當前買賣雙方相互作用不同,債券的定價更多地體現(xiàn)在未來預(yù)期上。一般來說,當未來經(jīng)濟預(yù)期好,當前債券價格會下跌。 在疫情得到控制后,中國的經(jīng)濟預(yù)期已經(jīng)得到了較好的修正,尤其是最近剛剛公布的二季度GPD同比增長3.2%,向全世界證明了中國經(jīng)驗,成為了新冠疫情以來第一個實現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟體。反映到債市上,自4月30日起十年期國債期貨價格下跌,進入長期下行區(qū)間。 圖:十年期國債期貨價格,Wind,不周山學社 因此我們認為,債券是目前不太適合個人投資的金融資產(chǎn)。 然后是股票。股票是典型的高流動性、高風險、高收益型資產(chǎn)。股票價格是未來預(yù)期和當前交易作用的共同結(jié)果。 未來預(yù)期一般被認為是股票估值。股票估值怎么估?在這里和大家科普一下。估值實際上就是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn),即未來的現(xiàn)金流在當前的實際價值。最簡單的估值方法就是將未來的紅利除以折現(xiàn)率,扣除時間價值。 無論是用最簡單的DDM模型來估計,還是剩余收益模型或剩余收益增長模型,其折現(xiàn)率基本都是股票的資本成本Rs。資本成本依托于無風險利率計算,一般選用長期國債來近似。 因此,從未來價值層面,十年期國債價格下降,即收益率上升,造成模型分母變大,估值降低。 但從當前市場情況來看,經(jīng)濟復(fù)蘇信號的釋放,又帶來股票市場的利好,一部分資金入場,另一部分多頭止盈?;靵y的市場情緒與交易操作造成了股票價值的混亂,這也就是為何近期股市仿佛無頭蒼蠅一般,漲的時候瘋漲,跌的時候大跌。 圖:上證指數(shù),Wind,不周山學社 長期來看,當股票價值回歸穩(wěn)定,將重新由經(jīng)濟景氣情況所主導(dǎo),目前這一階段的牛市真的是長牛嗎?我持懷疑態(tài)度。 最后是房產(chǎn)。我在之前的文章中得出了中國房價不會崩盤的結(jié)論,引起了很多人的反感。這一點我是非常理解的,畢竟人類總是喜歡有利于自己的信息,而反感不利信息。對于大多數(shù)購房者,他們顯然更希望得到中國房價泡沫即將崩潰的結(jié)論。 但自疫情爆發(fā)以來,居民的收入在下降,房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和銷售一度陷入停擺,這看起來似乎是離房價泡沫被戳破最近的時刻。然而,房價依然保持了穩(wěn)定,部分地區(qū)房價甚至還逆勢上升,這似乎印證了我們之前的結(jié)論。 圖:房價走勢,房天下,不周山學社 我在前面的文章中已經(jīng)指出,房住不炒這四個字是二元的。對于需方來說,房住不炒指的是中國房地產(chǎn)不再存在暴漲的基礎(chǔ);對于供方來說,房價同樣也不可能暴跌,否則將會帶來房地產(chǎn)市場的硬著陸,造成經(jīng)濟的動蕩,這是所有人都不愿看到的。 從2018年起,政策也多次提及了防止樓市大起大落。 總結(jié)成四個字,就是房價要穩(wěn)。 這次深圳出臺限購令,就是摁住了房價抬頭的趨勢,有關(guān)這一點有許多文章已經(jīng)給出了分析。 我預(yù)測,在有限的時間范圍內(nèi),先前暴漲的一二線城市將迎來橫盤和陰跌(這一點將在后面分析),部分二三線城市將迎來小幅上揚。 首先拋開房地產(chǎn)本身的買賣盤不談,房價的影響因素還包括什么? 第一是人口。一線城市的人口已經(jīng)達到了相當飽和。如果人都去一線了,二三線城市誰來建設(shè)?要知道在一定范圍內(nèi)人口和發(fā)展是正相關(guān)的,隨著多地人才引入政策的出臺,這些城市的房價也能迎來正常范圍內(nèi)的升高。 第二是國家扶持建設(shè)。比如對中西部的政策扶持,以及在“補短板”下的西部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 我在之前的文章中說過,買房買的其實是居住地+金融資產(chǎn)+城市建設(shè)。在隨后的分析中,房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的屬性是將被消除了的,但依然存在城市建設(shè)的影響因素。 這是短期投資的總體邏輯。 雖然在后面的分析中,我們會得到房地產(chǎn)總體將長期橫盤的結(jié)論(有關(guān)橫盤與短期投資的沖突后面有說)。但這個時代,低波動性的資產(chǎn)就已經(jīng)是很好的資產(chǎn)了!至少它不會睡醒一覺就消失不見。 更形象些來說,房地產(chǎn)是“固體資產(chǎn)”,金融資產(chǎn)是“液體資產(chǎn)”。固體難以流動,但可以保存很久;液體可以流動,但可能會蒸發(fā)掉。在家庭資產(chǎn)組合中,留一個壓艙石作為保險,哪怕其盈利性已經(jīng)大不如前,都是一種比較穩(wěn)妥的選擇。 因此我建議,在資產(chǎn)配置中,二三線城市核心圈的房產(chǎn)占大頭(以承受能力為基準),股票與現(xiàn)金按照市場情況和個人承受能力配比,但總原則是保證足夠的流動性以應(yīng)對可能發(fā)生的危機。 2.長期調(diào)整邏輯:房住不炒政策的強化 要分析房價未來的長期變動并不是個簡單輕松的工作。房地產(chǎn)的價格并不是單純由買賣盤決定的,最主要還是看未來國家政策的方向。 向回看,我們可以發(fā)現(xiàn)房價和財政貨幣政策是緊密連接的。不同城市房價起飛都有各自的道理,而且不甚相同。 對于一二線城市來說,房價與貨幣政策高度相關(guān),靠貨幣增發(fā)帶動;二三線城市與財政政策高度相關(guān),靠貨幣化棚改拉動。 前者沒什么可說的。后者有必要解釋下,貨幣化棚改促成了二三線城市的大批新富人,他們用手上的補償款購置了大量房屋,直接拉高了小城市的房產(chǎn)價格。 但這并沒有結(jié)束。當一線城市的漲幅到頂了,或政府開始限購,資金就從一線城市流出到二三線城市,又進一步拉高了當?shù)氐姆績r。 這個價格是健康、合理的嗎?我相信在大街上隨機問100個人,有99個人都會回答:不是。 什么叫做合理的價格?簡單來說就是“上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒”,讓市場供求雙方的力量自動形成均衡價格。這個時候買方和賣方都開開心心地交易,都認為自己付出和得到的是合理的。 購房者認為這個價格是合理的嗎?顯然不可能。 這需要我們來看看房地產(chǎn)市場的特點。 從供需本身來分析。供給本質(zhì)上看似是房地產(chǎn)開發(fā)商,但其實本質(zhì)上是依托的是政府所掌控的土地存量,房地產(chǎn)的終極提供者是地方政府。需求則依托房屋的投資品屬性,哪怕所謂剛需,他們所需求的更多是房屋之上所衍生出的其他意義,包括學區(qū)、戶口、城市公共服務(wù)……,因此我們可以認為,房地產(chǎn)市場供給有限而需求無限。 就房地產(chǎn)來說,供給總量天生就是被限制住了的,而需求卻總是無限的——歷史已經(jīng)證明了,人們總是想購買更多的房產(chǎn),以及房產(chǎn)之上的衍生物。 再細化,其實就是兩類人之間的交鋒——炒房客和剛需。剛需在整個市場中議價能力最低,對價格不敏感,從微觀經(jīng)濟學的視角也能窺得一二: 圖:微觀經(jīng)濟學視角下的剛需,不周山學社 可以看出,剛需的需求曲線更加陡峭,相同的價格變動下,剛需比非剛需的需求變動要小。換句話說,剛需對于價格的波動是不甚敏感的,房地產(chǎn)市場幾乎是完全的賣方市場。這形成了房地產(chǎn)價格扭曲的一部分原因。 那么長期內(nèi),房價將會如何調(diào)整呢? 目前房價存在泡沫,這是毋庸置疑的,也是我國在發(fā)展過程中所必須的——這可不是洗地,而是明明白白的事實。房地產(chǎn)向上下游都產(chǎn)生信貸,更多地起到經(jīng)濟發(fā)動機的作用,在早些年對于經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。但隨著泡沫越來越大,危機也逐漸開始顯現(xiàn)。 現(xiàn)在來探究一下,為什么會產(chǎn)生泡沫。 資本市場有一個非常神奇的功能——只要是可交易的商品,無論是什么,基本都可以給你搞個金融資產(chǎn)出來。 放在房地產(chǎn)市場上也是一樣。房地產(chǎn)兼有消費品(住房)和投資品雙重身份,這是比較危險的。 但是我們突然想到,比如大豆也是有消費品和投資品(大豆期貨)兩種身份,為什么沒人提呢? 這是因為,消費品大豆和投資品大豆是在兩個不同的市場進行交易,分別地決定本市場上的價格,因此是比較安全和市場化的。 但房地產(chǎn)不同,無論是消費品還是投資品屬性,都反映在同一個市場,也就是房價里。 在消費品角度,供給與需求能夠形成合理的定價,但從投資品角度就未必了。 在金融學中是這樣定義泡沫的——某種價格水平相對于一般均衡狀態(tài)下的理論價格的非平穩(wěn)性向上偏移。 房地產(chǎn)作為投資品,可能會在消費品市場所形成均衡價格的基礎(chǔ)上再偏離,這就是我們所說的“房價泡沫”的理論解釋。 圖:房價的構(gòu)成,不周山學社 接下來回到主邏輯線。 現(xiàn)在大家應(yīng)該明白了什么叫做“房住不炒”,就是通過房地產(chǎn)去金融資產(chǎn)化,從屬性變更上達到去泡沫的目的。 7月22日,最高法表示要引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性,防范炒地炒房投機行為。前半句指的是要去除房地產(chǎn)的投資品屬性,后半句表明了誰才是真正的敵人——投機者。 想去掉房地產(chǎn)的投資屬性,就必須嚴格防范投機者。到這里我們就可以得到一個邏輯:去房地產(chǎn)價格泡沫,歸根結(jié)底還是落在防范投機者上。 資本市場上,只要有投機收益就一定存在投機者,這里說的投機者可能是人,也可能是企業(yè)和機構(gòu)。但更多的是國企央企和大型民企買地,做地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)長期的走勢,和兩方面有關(guān):對市場參與者的政策、對房價的控制本身。 一個一個來分析。 前者比單獨處理投機者更為寬泛,包括了幾乎全部的市場參與者。 就貨幣政策來說,已經(jīng)保持了應(yīng)有的克制,從以前的大水漫灌轉(zhuǎn)向精準滴灌。這斷絕了流動性進入房地產(chǎn)的路徑,在一定程度上擋住了貨幣政策對房價的影響。 從企業(yè)角度看,2010年出臺的“央企退房令”效果似乎不大,多家央企重新進入到房地產(chǎn)行業(yè)。但2020年1月20日,國資委發(fā)布了《關(guān)于中央企業(yè)加強參股管理有關(guān)事項的通知》,以更嚴厲的態(tài)度重申了“退房令”,才控制住了央企入場對房價的拉升作用。 但是家庭部門沒辦法管理啊,總不能不讓人們買房了吧。房產(chǎn)讓居民杠桿率節(jié)節(jié)飆升,幾乎到了不能維持的時刻,也掏空了公眾的六個錢包。于是只能從購買資格上下手——也就是限購令——滿足購買資格的大多數(shù)是剛需,而非個人炒房客。 當房價失去了炒房者們的影響,就變成了剛需與供給之間的較量,慢慢的抹去投資品的屬性。 從管理市場參與者的角度來看,目前達到的效果還是不錯的。 但這并不是全部的手段,房價的泡沫還應(yīng)該包括管理房價本身。 更主要的邏輯是壓住房價,形成長期的橫盤。 有些讀者可能要問:你在第一章不是說過部分城市有上漲嗎?怎么到這里就前后矛盾了呢? 要知道,中央政策不是不允許房子漲,而是不允許房子被炒高(政府松綁自然也包括在內(nèi))。當房價只剩消費品屬性時,價格同樣也是可以波動的,但那就是供需雙方共同決定的、市場化的價格了。 在當前全球疫情和經(jīng)濟承壓的背景下,中央的一切政策特點都可以歸結(jié)為一個“穩(wěn)”字,對于房價同樣如此。7月24日,韓正在座談會上就表示要“穩(wěn)住存量、嚴控增量”,就是這個道理。 這是因為房價預(yù)期先要穩(wěn)住。在房地產(chǎn)市場中,預(yù)期的影響非常顯著,舉個例子,如果市場普遍預(yù)期房價將下跌(你也可以理解為崩盤),炒房者將馬上撤出資金,剛需也會暫時持幣觀望,等待抄底。這會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場在很短的時間內(nèi)失去交易量,價格大幅度下跌,這被稱為房地產(chǎn)“硬著陸”。 圖:硬著陸和軟著陸示意圖,不周山學社 有人認為國家需要快刀斬亂麻,但房價硬著陸會引起嚴重的經(jīng)濟問題,這不是“長痛不如短痛”的道理,日本消失的二十年就是前車之鑒。 所以國家必須保持長期的橫盤來去泡沫,而不是腰斬。在資本市場中,長期橫盤帶來的結(jié)果必然是緩慢下跌。因為在投資者的預(yù)期中,投資品失去了高收益率的特性,所以資金會退出市場,另尋高收益率。 房價一定要去泡沫化,這是毋庸置疑的。但這并不等同于房價會被腰斬,并且去泡沫是一個長期的過程。房住不炒也已經(jīng)喊了好幾年了,不影響我們短期的投資邏輯。 我之所以對長期的分析比較確定,主要在于“房住不炒”政策出臺的根源之一:房地產(chǎn)的根基是現(xiàn)金流,居民生活的根基也是現(xiàn)金流,必須保持房地產(chǎn)穩(wěn)定和居民生活穩(wěn)定的平衡。所以穩(wěn)定的現(xiàn)金流,必須控制在房地產(chǎn)企業(yè)所能承受的最低點以上,和居民能夠承擔的極限以下。目前來看,房價離房地產(chǎn)企業(yè)的極限還很遠,但距離居民的極限已經(jīng)很接近了。 至于政策邏輯,我將在下一章進行詳述。 3.政策根源邏輯:將泡沫轉(zhuǎn)化為新動能 很多文章在分析樓市走勢時,單純從買賣盤的視角來考慮,這個分析方法其實是不太正確的。房地產(chǎn)和一般的商品市場不同,它同時也作為國家宏觀經(jīng)濟的一種調(diào)控手段,因此僅從商品市場角度來分析顯然不夠嚴謹。 先來明確接下來分析的一個最重要的前提——六穩(wěn)六保。 六穩(wěn)是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作;六保是保居民就業(yè)、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、?;鶎舆\轉(zhuǎn)。這是我國接下來很長一段時間工作的基本框架。 在這十二項工作的基本框架中,六穩(wěn)是大局,六保是前提。全面落實六保,是當前時間點上政策安排乃至中國經(jīng)濟工作的大前提。 對于房價來說,反映在六保中,就是保基本民生。明確了這個大前提,我們才可以進行接下來的分析。 我國對待樓市曾經(jīng)是什么態(tài)度呢? 以前,當經(jīng)濟下行時,中央大概率會出手抬一把樓市,以此刺激經(jīng)濟。 比如2008年全球金融危機,中國經(jīng)濟受到嚴重沖擊,風險出現(xiàn)。于是央行宣布首套房利率打7折、首付2成、普宅契稅下調(diào)至1%;還包括印花稅、增值稅優(yōu)惠、支持房企融資。 此政策一出,房價直接翻倍,政府緊急出臺了“國四條”,壓住了房地產(chǎn)上漲的趨勢。 再比如2015年歐債危機加上美聯(lián)儲十年來首次加息,中國經(jīng)濟再次承受外部壓力,中央松綁了之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策,房價又一次起飛。 房地產(chǎn)更多成為了經(jīng)濟的電擊器,成為了中央政策工具箱中的一種用于短期刺激的特殊政策工具。 但很快,中央已經(jīng)意識到了房地產(chǎn)作為短期刺激工具的問題所在:中國經(jīng)濟已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架了。 換句話說,中國經(jīng)濟不適合也不能再用房地產(chǎn)來拉動了,為什么呢? 第一,房價已經(jīng)達到了高點,買一套房子、有個容身之所,已經(jīng)掏空了居民的六個錢包,甚至成為了很多人可望卻不可及的事。尤其是自貨幣化棚改以來,房價已經(jīng)達到了居民負債率的極限,很多人是真的買不起了。再向上拉房價,不光不會增加房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻,成交量可能反而降低,而且很容易造成社會動蕩。 第二,逢經(jīng)濟下行,政府就利用房地產(chǎn)進行短期調(diào)控,這讓個人、企業(yè)、地方政府都患上了某種嚴重的房地產(chǎn)依賴癥。一到經(jīng)濟不好,地產(chǎn)商和炒房者就大肆提升房價,就是吃準了中央必然會出手救市,以此獲利。 這種價格扭曲造成了一種反市場化的現(xiàn)象:經(jīng)濟形勢越不好,居民收入越低,房價卻越高。這又回到了基本民生問題。 第三,消費被房地產(chǎn)嚴重擠出。我們總是說三駕馬車失速,消費不足,難以再拉動經(jīng)濟。這其中固然有中國人的傳統(tǒng)心態(tài)作祟,但原因并不僅限于此。 以上海為例,2019年平均房價50000元,考慮排除一部分“樓王”對平均價格的影響,取大多數(shù)房地產(chǎn)成交價在400萬左右。以按揭年數(shù)30年、貸款利率4.9%計算,每個月需要還款14860元。 而資料顯示,2019年上海市平均工資9580/月。也就是說如果夫妻月收入一共兩萬元,刨除房貸后只剩下五千元出頭。但問題在于,更多剛需的家庭月收入是很難達到這個數(shù)字的,可支配收入就更少。當人們大多數(shù)的錢都拿來還房貸了,還會有錢再消費嗎? 經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴性,和房地產(chǎn)短期調(diào)控對經(jīng)濟的后遺癥,都越來越嚴重了。 然而之前中央“逢下行則必救房價”的舉措已經(jīng)深入人心,市場普遍認為政策定力不足。所以當經(jīng)濟不好時,人們對于中央調(diào)控政策的可維持性依然持懷疑態(tài)度。 但近幾年,中央壓住房價上漲的意愿和決心越來越強烈,尤其是在疫情之后達到了空前的高度。當疫情造成了第一季度GDP負增長時,中央不但沒有解綁房地產(chǎn),反而更加嚴格,表現(xiàn)出了勢必壓住房地產(chǎn)的決心。 7月開始,多個部委就房地產(chǎn)問題集中表態(tài)。 7月16日,國資委表示“繼續(xù)嚴控非主業(yè)投資比例和投向,持續(xù)加強對金融、房地產(chǎn)等高風險領(lǐng)域的項目監(jiān)管力度。” 7月20日,銀保監(jiān)會召開年中工作會議,會議要求“牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險底線。堅決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經(jīng)營卷土重來?!?/p> 7月22日,最高法表示要防范炒地炒房投機行為。 7月24日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會。韓正在會議上指出,要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策、一城一策,從各地實際出發(fā),采取差異化調(diào)控措施,及時科學精準調(diào)控,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,穩(wěn)住存量、嚴控增量,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。 這次由正國級干部組織的座談會,被認為是最具約束力的一次會議,徹底向外界表明了中央的立場——房住不炒不是口號,中央是有定力和決心的。 我在之前的幾篇文章中,都提到了地方政府對于土地財政的依賴癥。這種依賴癥嚴重到什么程度呢? 在“一城一策”的工作框架下,房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)力是轉(zhuǎn)交給地方政府的。所以在中央控制房價的態(tài)度開始明確后,依然有部分地方想要松綁房地產(chǎn),“一日游”“幾日游”的短命政策頻頻出現(xiàn)。 今年2月底開始,在疫情的沖擊下,駐馬店市、廣州市、寶雞市、濟南市紛紛松綁了房地產(chǎn)政策,希望以此拉動經(jīng)濟。包括降低首套房貸款首付比例、松綁限購、解禁“類住宅”。隨后幾天之內(nèi)主要負責同志被約談,政策被撤回或修改。 所以各部委表態(tài)后,地方政府也真正理解了中央的態(tài)度,不再嘗試著試探中央的底線。 以前地方政府主要靠房地產(chǎn)拉動地方經(jīng)濟,明面調(diào)控、暗地刺激。但現(xiàn)在中央不可能再允許這種情況發(fā)生,必須重拳出擊,嚴格管住地方政府松綁房地產(chǎn)的沖動。 在突發(fā)的疫情下,中央都沒有松綁樓市提振經(jīng)濟。當疫情的特殊政策退出后,房地產(chǎn)政策更不可能轉(zhuǎn)向,房地產(chǎn)政策已經(jīng)不再是中央政策工具箱中的一員了。于是地方政府也紛紛開始表態(tài),出臺限購政策。 在中央強監(jiān)管下,地方出臺限購政策具有傳播性。 舉個例子,當深圳限購后東莞立刻跟進,為什么? 深圳限購后,炒房客的資金捂在手里,只能向周邊城市流動,如果東莞不出臺限購令,房價立刻就會被本應(yīng)屬于深圳的熱錢推高,無論是為了中央對城市的印象,或是為了官員的政績,東莞政府絕對不會允許自己在這種敏感的時候去觸中央的霉頭。 放到其他城市也是如此,限購的城市將因此越來越多。我?guī)缀蹩梢钥隙ǖ氖牵?020年下半年,全國主要城市,尤其是參加7月24日座談會的十個城市,房價都將被死死壓住。 所以我才給出了前面文章的短期投資策略和長期調(diào)整邏輯。還是那句話,對于剛需和家庭投資來說,最近是個不錯的購房時間點;對于炒房客來說,這個時候還敢進場,將會死得很慘。 說了這么多,中央的意圖到底是什么?限制住房價就結(jié)束了嗎? 不,這才剛剛開始。 事實上,國家有關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的邏輯非常清晰。 首先明確,我們國家面臨著怎樣的時間節(jié)點? 從國內(nèi)來說,2020年是十三五收官之年,也是十四五開局之年,我國的產(chǎn)業(yè)布局、資源配置、重大工程項目都會根據(jù)實際狀況進行調(diào)整優(yōu)化。 就國際環(huán)境來說,拋開近幾年一直存在的經(jīng)濟貿(mào)易摩擦和全球范圍內(nèi)的衰退,最主要的是特朗普發(fā)起了與北京的政治對抗,中美關(guān)系以螺旋式下降,并于今年年中降到了幾十年來的最低點。 兩國關(guān)系要以最差的狀況來應(yīng)對。就美國來說,無論是特朗普連任或者拜登就任,將都保留對華的強硬態(tài)度,因此中國要時刻防止某些國家與我國脫鉤、或是對我國產(chǎn)業(yè)的圍追堵截造成比較嚴重的影響。 現(xiàn)階段,我國的產(chǎn)業(yè)中,有不少核心技術(shù)都由他國把控,如果不能把技術(shù)攥在自己手里,無異于仰人鼻息生存。 這就是中央本次堅定不移地進行控制房價的核心原因。 房地產(chǎn)存在虹吸效應(yīng),簡單來說就是會將本屬于其他產(chǎn)業(yè)的資金吸引過來,減緩其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)越發(fā)達,其他產(chǎn)業(yè)就越萎靡。 房產(chǎn)興國?不存在的。 我國的支柱產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是、也一定不能是房地產(chǎn),而應(yīng)當是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè),比如信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)等等。 更進一步說,靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的舊動能時代已經(jīng)結(jié)束了,現(xiàn)在進入了科技動能時代。新舊動能轉(zhuǎn)換就意味著必須退出舊動能、培育新動能,但流動性是有限的,并且會自發(fā)流入收益率更高的房地產(chǎn)中(至少曾經(jīng)是),必須死死限制住,這樣新動能才有發(fā)展的土壤。 這是中央新舊動能轉(zhuǎn)換的主要手段之一。 限制住房地產(chǎn),就限制住了虹吸效應(yīng),具體表現(xiàn)為當主要城市限購全部啟動后,投向房價的熱錢沒有了投資標的,只能被迫轉(zhuǎn)換投資方向。 投向哪?股市啊。 再詳細一點呢?科創(chuàng)板。 資本市場是干什么的?最重要的作用就是為企業(yè)輸血。 高新技術(shù)企業(yè)有三個特點:研發(fā)周期長、研發(fā)費用高、風險高。第一點導(dǎo)致投向企業(yè)的資金短期內(nèi)很難獲得可觀的回報;第二點導(dǎo)致企業(yè)資金需求數(shù)量大、時間長;第三點導(dǎo)致不少投資者不愿冒高風險,投資意愿低。 這么一對比我們發(fā)現(xiàn),炒房多簡單??! 所以對于這些企業(yè)來說,獲得直接投資是很難的,但科創(chuàng)板解決了這個難題,在這里就不展開來說了,否則又是長篇大論。 總之,科創(chuàng)板里的錢越多,高新技術(shù)企業(yè)能獲得的資金就越多,可投入研發(fā)的資金就越多。 總結(jié)起來,中央對樓市政策的核心邏輯就是: 緩慢轉(zhuǎn)移樓市的泡沫資金向股市流動,以此拉動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的新動能。 房地產(chǎn)是十分特殊的,必須以國家的視角、政策的視角來觀察,才能真正看清其未來將行至何處。 此刻的中國,正處于“百年未有之大變局”的背景下,房地產(chǎn)調(diào)控正確地處理了經(jīng)濟發(fā)展道路上的障礙,我也十分相信中央具備相當程度的政策定力,在波譎云詭的國際形勢中朝著正確的方向前進。 責任編輯:七禾編輯 |
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