銷售和房?jī)r(jià)加速下行的態(tài)勢(shì)得到遏制。消費(fèi)者顧慮交付問題，低信用公司繼續(xù)降價(jià)已經(jīng)無法獲得邊際加快銷售速度的結(jié)果。重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)有開始穩(wěn)住的跡象，按揭則將成為2022年春天穩(wěn)定市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。我們看好銷售領(lǐng)先于開發(fā)企業(yè)信用服務(wù)，也看好信用風(fēng)險(xiǎn)外溢告一段落。

融資困難不會(huì)發(fā)展成銷售螺旋下行。

風(fēng)向標(biāo)意義的一線核心區(qū)域缺乏新房供給，其他區(qū)域則也有一些限跌的措施。更重要的是，當(dāng)前企業(yè)的銷售表現(xiàn)開始和信用情況高度正相關(guān)。指標(biāo)性美元債收益率超過40%的企業(yè)11月銷售額同比降幅超過60%，明顯弱于收益率基本正常（40%以內(nèi)）公司單月銷售額下降18%的水平。對(duì)融資困難的公司來說，消費(fèi)者高度擔(dān)心交付問題，繼續(xù)降價(jià)不僅無法化解顧慮，反而可能加重潛在買家的擔(dān)心。

銷售總體繼續(xù)下行，但重點(diǎn)城市二手市場(chǎng)有開始穩(wěn)住的跡象。

11月單月，樣本公司銷售額下降約34%。樣本城市新房成交套數(shù)和二手成交套數(shù)分別同比下降14%和35%，較之2021年10月的降幅有所收窄。深圳、北京、上海、成都等重要的一線城市都有二手房市場(chǎng)銷售量見底的跡象。二手房市場(chǎng)有其規(guī)律，一般調(diào)整時(shí)間在6-9個(gè)月居多，且相比新房更敏感和前瞻。

按揭將成為穩(wěn)定市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。

我們重申，按揭貸款投放將是道德風(fēng)險(xiǎn)最小，傳導(dǎo)最通暢的政策應(yīng)對(duì)措施。我們預(yù)計(jì)，2022年一季度將出現(xiàn)按揭貸款投放的高峰，到春節(jié)后呈現(xiàn)極寬裕態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的按揭正常供給，對(duì)合理住房需求的支持，將會(huì)帶動(dòng)二手房市場(chǎng)反彈，換房需求也進(jìn)一步推動(dòng)新房市場(chǎng)恢復(fù)正常，進(jìn)而使得開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

行業(yè)有望迎來新的起點(diǎn)。 

我們認(rèn)為，行業(yè)的總體銷售規(guī)模趨于萎縮，開發(fā)業(yè)務(wù)集中度可能下降，企業(yè)的盈利能力可能結(jié)構(gòu)性下降。行業(yè)的格局會(huì)發(fā)生變化，陷入惡性循環(huán)的企業(yè)恐難再發(fā)展，但行業(yè)仍然會(huì)迎接一個(gè)新的起點(diǎn)。我們相信，信貸復(fù)蘇會(huì)最早帶來銷售復(fù)蘇，此后才會(huì)有投資和信用的復(fù)蘇。我們預(yù)計(jì)，2022年3月就是這個(gè)新起點(diǎn)。