投資要點:

房產(chǎn)稅征收調(diào)整導(dǎo)致利潤下滑,目前在多方積極溝通。北京房產(chǎn)稅稅收政策調(diào)整,預(yù)計對凈利潤影響從2017年開始維持在1億左右,對凈利潤影響率在11%~16%不等。政策調(diào)整對公司利潤構(gòu)成影響。目前公司正在研究新政策,并積極與第三方稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)溝通,尋找潛在減少沖擊的模式。

2017年公司將正式開啟全租賃時代。公司三期B的商業(yè)裙樓已完成竣工驗收備案,主塔樓預(yù)計于17年1季度竣工備案。目前三期B商業(yè)、寫字樓出租意向客戶非常踴躍,其中寫字樓出租意向合約出租率在6-7成左右。三期B商場前期招商接近完成,預(yù)計2017年上半年可以開業(yè)。

未來擴(kuò)張主要側(cè)重輕資產(chǎn)思路?，F(xiàn)階段公司主要工作是做好國貿(mào)三期B工程的收尾和前期開業(yè)。隨著三B穩(wěn)定以后,未來擴(kuò)張側(cè)重輕資產(chǎn)思路,譬如管理輸出、服務(wù)升級等?？紤]國貿(mào)片區(qū)預(yù)計2025年辦公人口達(dá)到60萬人左右,公司積極探索對國貿(mào)客戶資源價值的深度挖掘。目前企業(yè)已建立微信公眾平臺“國貿(mào)圈”,以國貿(mào)商圈為依托,初步探索客戶資源的深度挖掘模式。

三期B竣工當(dāng)年成本確認(rèn)會有部分影響,但低于三期A。三期A總投資額大約在70億,三期B總投資額預(yù)計47億左右,從總成本角度來講,折舊攤銷的基礎(chǔ)不及三期A,對當(dāng)年利潤影響也不及三期A。

中國尊會對寫字樓產(chǎn)生部分沖擊,但對國貿(mào)商場、公寓、酒店有正向效果。中國尊預(yù)計2019年竣工開業(yè)。單純從寫字樓角度看,中國尊入市會造成競爭增大,畢竟寫字樓供應(yīng)量會增加。但是中國尊沒有商業(yè),如果中國尊寫字樓出租率較高的話,反而會吸引更多人的聚集,可能對國貿(mào)的商場、公寓、酒店起到正向作用。

房價調(diào)控和國貿(mào)租金無明顯關(guān)聯(lián)性,公司租金潛力有保障。公司近幾年寫字樓、商業(yè)租金每年都保持合理增長。國貿(mào)寫字樓、商業(yè)租金和周邊住宅價格并無明顯關(guān)聯(lián)性。對國貿(mào)租金影響較大的是經(jīng)濟(jì)形勢?？紤]目前整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,公司租金潛力有保障。

投資建議:維持“買入”評級。我們預(yù)計公司2016年和2017年EPS分別在0.68元和0.61元。公司2月3日公司股價在18.20元,對應(yīng)的PE分別為26.76倍和29.84倍?？紤]企業(yè)資產(chǎn)狀況優(yōu)異,我們按照自由現(xiàn)金流法中值約291億,即對應(yīng)28.90元為公司目標(biāo)價,維持公司“買入”評級。

風(fēng)險提示:行業(yè)面臨基本面向下風(fēng)險。