1、宏觀展望，未來地產(chǎn)對基本面影響將變小

人口周期、宏觀政策決定地產(chǎn)鏈影響力將下降。一般來說，房地產(chǎn)鏈行業(yè)包括兩部分，一是涉及地產(chǎn)投資行業(yè)，包括鋼鐵、煤炭、工程機械、水泥、有色等，二是涉及地產(chǎn)銷售行業(yè)，包括房地產(chǎn)、家電、家具等。1998年商品房改革以來，我國居民住房需求集中釋放，房地產(chǎn)鏈逐步成為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，這是源于兩方面：一是人口周期變遷，當(dāng)時背景是我國25-39歲住房剛需人群達(dá)到階段頂峰，2001年達(dá)到27.7%，此后小幅下滑，基本保持在25%左右，截止2018年我國25-39歲人口占比達(dá)23.7%，年齡平均數(shù)為38歲。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，2030年我國25-39歲人口占比將降至18.1%，平均年齡為42歲，2050年25-39歲人口占比降至16.7%，平均年齡為47歲。同時，截止2018年我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)59.6%，未來我國城鎮(zhèn)化速度將放緩，購房適齡人口規(guī)模萎縮導(dǎo)致地產(chǎn)銷售增速放緩。二是宏觀政策調(diào)整，加速城鎮(zhèn)化和商品房改革為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了條件。自1996年起我國城鎮(zhèn)化率加速提升，1996-2010年每年提高2-4個百分點，之后仍然保持年均2個百分點左右的上升，我國城鎮(zhèn)化化率從1996年的30.5%持續(xù)升至2018年的59.6%。1998年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，全面結(jié)束住房實物分配，2003年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，開啟了房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程，商品房銷售維持了多年的高速增長，2000-10年期間我國商品房銷售面積年化增速為22.1%。2010年起我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始調(diào)整，2013年我國開啟綠色GDP考核，2017年十九大提出我國進(jìn)入新時代，當(dāng)年底中央經(jīng)濟工作會首次提出房住不炒的定位，19年7月30日中央政治局會議年內(nèi)第二次重申“房住不炒”， 同時直指“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。類似美國1980s年代，我國已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速優(yōu)化階段。我國經(jīng)濟增長正在從重速度向重質(zhì)量轉(zhuǎn)變，十九大報告中指出“我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期”，可預(yù)見到為未來房地產(chǎn)對基本面影響下降。

地產(chǎn)鏈在基本面中占比已經(jīng)下降。從結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化趨勢與美國1980s年代同樣類似，未來經(jīng)濟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)將從工業(yè)轉(zhuǎn)向消費+科技。從GDP收入法看，2000-10年期間我國第三產(chǎn)業(yè)GDP占比從40%提升至44%，僅提高4個百分點，但在2010-18年期間我國第三產(chǎn)業(yè)GDP占比從44.2%提高到52.2%，提高了8個百分點。在2000-18年期間我國第一產(chǎn)業(yè)占比從14.7%降至7.2%，第二產(chǎn)業(yè)占比從45.5%降至40.7%。從GDP支出法看，2010年以來我國消費/GDP占比趨勢上升，2010-18年期間我國消費占比從48.5%升至53.6%，而投資從47.9%降至44.8%，凈出口從3.7%降至0.8%。從消費和投資貢獻(xiàn)率角度看，2010年以來消費對GDP貢獻(xiàn)率也逐步上升，2010-19H1期間我國消費貢獻(xiàn)率從44.9%升至60.1%，而投資從66.3%下降至19.2%，凈出口從-11.2%升至20.7%。從宏觀經(jīng)濟看，2016年以來我國房地產(chǎn)銷售額/名義GDP基本維持在16%附近，2018年高點為16.7%，19H1略降至15.7%，房地產(chǎn)投資完成額/名義GDP從2000年的4.4%升至2014年高點14.8%，此后回落至19H1的13.7%，整體上地產(chǎn)銷售鏈和投資鏈占GDP比重不大且處于下滑趨勢中。從微觀業(yè)績看，自2003年以來房地產(chǎn)鏈相關(guān)行業(yè)凈利潤經(jīng)歷了三輪周期，分別為03Q1-09Q1、09Q2-15Q4、16Q1至今，前兩輪地產(chǎn)鏈凈利潤/A股剔除銀行利潤占比中樞為29.9%、20.9%，而在16Q1至今這輪周期中為20.6%，可見地產(chǎn)鏈的重要性在下降，這也與宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化基本一致。展望中期，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)轉(zhuǎn)向消費和科技，經(jīng)濟增長的動力發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)計房地產(chǎn)鏈對業(yè)績的影響最終會變小。

2、地產(chǎn)銷售鏈的基本面波動更平緩

這次地產(chǎn)銷售周期以時間換空間，銷售增速已經(jīng)在磨底。前文我們提到地產(chǎn)鏈包括地產(chǎn)銷售鏈和投資鏈兩部分，在此我們主要分析地產(chǎn)銷售鏈的特征?；仡?002年以來，我國房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷了五輪周期，具體包括02/02-07/02、07/03-08/12、09/01-12/02、12/03-15/02、15/03-至今。前四次周期平均持續(xù)36個月，而最近一次已持續(xù)52個月了，前四次上升和下降周期平均持續(xù)10、26個月，而最近一次為13、39個月，前四次周期從最高點到最低點平均下降63個百分點，在最低點時增速均值為-12%，而這次已下降了40個百分點，在19年2月時最低點為-3.6%。這次地產(chǎn)周期拉長主要是源于16年9月30日開始我國實行“因城施策，分類指導(dǎo)”的地產(chǎn)調(diào)控政策，一二線和三四線城市的銷售景氣度背離。這次一線城市銷售面積累計同比從16年下半年開始下滑，2017年10月最低至-31.1%，而三四線城市地產(chǎn)銷售向好源于加速棚改貨幣貨幣化安置，2017年棚改執(zhí)行量為609萬套，貨幣化安置比例為53.9%，兩者均創(chuàng)歷史新高，這直接拉動三四線城市的商品房銷售。同時，由于2017年三四線城市銷售面積占全國的70%，從而三四線城市房地產(chǎn)銷售向好拉長了房地產(chǎn)銷售景氣周期。2017年/2018年我國一線城市地產(chǎn)銷售面積累計同比為-29.2%、-5.1%，二線城市為-0.4%、-0.01%，而三線城市為10.5%、5.0%，一二線與三四線城市地產(chǎn)銷售持續(xù)分化。進(jìn)入2019年后，情況開始發(fā)生變化，2019年1-9月一線城市地產(chǎn)銷售面積累計同比為20.0%，二線城市為-0.9%，三線城市為-0.2%。有投資者擔(dān)心未來地產(chǎn)還將面臨雙位數(shù)負(fù)增長，我們認(rèn)為這次是以時間換空間，由于前期較低基數(shù)使得2019年一線地產(chǎn)銷售增速回升，三線城市銷售增速繼續(xù)下行，保持在零增長附近，由此推算這次全國地產(chǎn)銷售面積增速不會雙位數(shù)負(fù)增長，未來地產(chǎn)銷售面積增速波動空間收窄。

具體看相關(guān)行業(yè)，家電、家具等受地產(chǎn)銷量影響小，波動更小。近年來我國家電、家具等銷量增速卻比房地產(chǎn)波動小，比如在2009/01-2012/02地產(chǎn)銷售周期中，冰箱銷量、空調(diào)銷量、地產(chǎn)銷售面積累計同比高低點差距分別為101、37、67個百分點，2012/03-2015/02期間為17、6、66個百分點，2015/03-至今為19、13、46個百分點，地產(chǎn)銷售鏈銷售增速波動收窄歸根到底是源于產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期，行業(yè)集中度提升且呈高度集中化，業(yè)績穩(wěn)健的龍頭公司助推行業(yè)業(yè)績波動變小。隨著我國經(jīng)濟步入由大到強階段，行業(yè)擴容空間收窄，技術(shù)、渠道成本、環(huán)保、法規(guī)等因素使得行業(yè)進(jìn)入壁壘提高，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，小企業(yè)開始淘汰，成熟期大廠商彼此勢均力敵，更多通過提高質(zhì)量和改善性能來增強競爭力，這一階段地產(chǎn)銷售鏈行業(yè)集中度趨于提升并高度集中，質(zhì)優(yōu)龍頭助推行業(yè)業(yè)績波動變小。在2010-18年期間房地產(chǎn)CR5(銷售額)從2.2%升至6.8%，洗衣機CR5(銷售額)從74.6%升至79.6%，冰箱CR5(銷售額)從70.0%升至81.2%，空調(diào)CR5(銷售額)從70.0%升至82.2%，可見地產(chǎn)銷售鏈相關(guān)行業(yè)集中度明顯高于地產(chǎn)自身。在行業(yè)集中度提升背景下龍頭公司市場份額逐步擴大，加之龍頭公司經(jīng)營更加穩(wěn)健，最終龍頭公司盈利能力遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，以A股上市公司為例，房地產(chǎn)市值最大的前三大龍頭/整個行業(yè)2019Q2ROE(TTM，整體法，下同)為30%/14%，家電為25%/16%，家具為21/10%。隨著龍頭公司市場份額不斷擴大，龍頭業(yè)績更加穩(wěn)健，從而帶動整個行業(yè)業(yè)績波動更平緩。在最近這輪盈利周期中，房地產(chǎn)ROE標(biāo)準(zhǔn)差為1.35%，家電為1.61%，家具為1.29%，而在06Q1-09Q1期間房地產(chǎn)ROE標(biāo)準(zhǔn)差為3.79%，家電為6.67%，家具為7.83%，相較而言地產(chǎn)銷售鏈業(yè)績波動變小。同時，當(dāng)前地產(chǎn)銷售鏈凈利潤占比規(guī)模也不大，2019H1A股房地產(chǎn)、家電和家具凈利潤占全部A股剔除銀行的12.1%。綜上，房地產(chǎn)銷售鏈相關(guān)行業(yè)業(yè)績波動更加平緩，而且其凈利潤占比也比較小，所以我們認(rèn)為未來地產(chǎn)銷售鏈對基本面的影響也將變小。

3、地產(chǎn)對投資鏈的基本面影響小

我國地產(chǎn)開發(fā)投資占比較低，地產(chǎn)投資增速開始下滑。從固定資產(chǎn)投資增速看，自2002年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了五輪周期，分別為02/12-06/02、06/03-09/02、09/03-12/10、12/11-16/02、16/03至今，在前四次地產(chǎn)開發(fā)周期中地產(chǎn)投資增速劇烈波動，但在16/03至今這輪周期中，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速波動變小?；仡?002年以來前四次房地產(chǎn)投資增速下降周期，平均持續(xù)23個月，從最高點到最低點平均下降29個百分點，在最低點時平均增速為9.3%，房地產(chǎn)投資周期平均滯后銷售周期8個月。然而，在最新一輪下降周期中，房地產(chǎn)投資完成額累計同比從19年4月高點11.9%降至19年8月的10.5%，下降了1.4個百分點，從時空看這次地產(chǎn)投資增速下滑才剛開始。在我國固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)、基建和房地產(chǎn)開發(fā)占比是大頭。從固定資產(chǎn)投資占比看，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占比從05年3月高點26.0%一路降至16年12月低點17.2%，此后略有回升，但仍遠(yuǎn)低于制造業(yè)和基建，2019年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)占比為21.1%，而制造業(yè)為33.5%，基建為30.9%?；仡櫄v史，我國產(chǎn)能周期輪回對應(yīng)著制造業(yè)投資增速升降，2005-15年這輪產(chǎn)能周期已經(jīng)結(jié)束，16年8月制造業(yè)投資增速創(chuàng)新低至2.8%，此后最高回升至18年12月的9.5%，但是由于中美貿(mào)易摩擦升級，我國企業(yè)家信心受挫，制造業(yè)投資增速再次下探，19年4月低至2.5%，從歷史看目前制造業(yè)投資增速正處于歷史底部區(qū)域，往后看很可能是回升的。9月4日國務(wù)院常務(wù)會議召開，確定“根據(jù)地方重大項目建設(shè)需要，按規(guī)定提前下達(dá)明年專項債部分新增額度，確保明年初即可使用見效”。隨著部分2020年新增專項債下達(dá)而發(fā)力，預(yù)計基建投資增速將提升。整體上，由于我國制造業(yè)和基建固定資產(chǎn)投資占比較大，而且兩者投資增速有望回升，預(yù)計未來我國地產(chǎn)開發(fā)投資占比漸低是大趨勢，它對基本面影響也將變小。

具體看相關(guān)行業(yè)，鋼鐵、煤炭、機械、水泥等利潤占比較小，對基本面影響不大。2019H1A股地產(chǎn)投資鏈凈利潤占全部A股剔除銀行的11.5%，而我國鋼鐵、水泥等行業(yè)對應(yīng)的下游需求不止來自房地產(chǎn)，由此推測實際上我國地產(chǎn)投資鏈凈利潤占比更低。比如，當(dāng)前鋼鐵行業(yè)下游需求結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)占比為15%，而機械占比為70%，基建為8%，汽車為3%，在水泥行業(yè)下游需求結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)為25%，基建為30%，工業(yè)為15%，農(nóng)業(yè)為15%，公用事業(yè)為15%，而且，隨著供給側(cè)改革逐步推進(jìn)，這些行業(yè)歸母凈利潤增速和地產(chǎn)投資增速相關(guān)性正在降低，03年以來/16年以來地產(chǎn)投資增速與鋼鐵歸母凈利潤增速相關(guān)性為0.21/ -0.28，工程機械為-0.14/ -0.01，煤炭為-0.13/-0.30，水泥為0.10/0.46。在這樣的背景下，地產(chǎn)鏈相關(guān)行業(yè)業(yè)績波動開始變小，在最近一輪盈利周期中，鋼鐵ROE從16Q1低點-12.6%升至18Q3高點16.7%，19Q2略降至12.2%，水泥從16Q2低點3.3%一路升至19Q2高點23.1%，工程機械從15Q3低點-3.3%升至19Q2高點12.3%，煤炭從16Q1低點-1.0%升至18Q3高點12.0%，此后略降至19Q2的11.2%。從更深層次來說，地產(chǎn)投資鏈業(yè)績波動變小得益于龍頭集中度提升。隨著我國供給側(cè)改革持續(xù)推進(jìn)，地產(chǎn)投資鏈行業(yè)的落后產(chǎn)能淘汰，龍頭公司集中度也不斷提升，龍頭業(yè)績也隨之穩(wěn)定下來。比如，鋼鐵中的寶鋼股份自上市到2015年期間ROE(TTM)標(biāo)準(zhǔn)差為6.3%，而16年至今為4.1%，三一重工分別為14.2%、8.0%，中國神華分別為4.6%、3.7%，整體上這些行業(yè)龍頭公司ROE波動都變小。由于龍頭公司業(yè)績穩(wěn)定、市場占有額提高，從而助推這些行業(yè)業(yè)績波動性變小。整體上，地產(chǎn)投資鏈相關(guān)行業(yè)凈利潤占比較小，而且這些行業(yè)的業(yè)績逐步穩(wěn)定，未來對基本面整體影響不大。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)政策放松超預(yù)期