中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正7月24日主持召開房地產(chǎn)工作座談會，再次強調(diào)“房住不炒”。在本次會議之前，不少熱點城市已經(jīng)開始著手限制房價上漲。通過回顧歷史上的地產(chǎn)調(diào)控對利率的影響，我們認為一旦房價的上漲勢頭得以抑制，那么不管是基本面還是貨幣政策對于債市的壓力均會減輕，利好利率下行。

近期部分熱點城市房價上漲提速。隨著國內(nèi)疫情得到穩(wěn)妥控制后樓市的開放，以一線城市為代表的部分熱點城市房價在最近幾個月出現(xiàn)了比較大的環(huán)比增幅。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70大中城市房價數(shù)據(jù)，深圳5月和6月二手房價環(huán)比上漲分別為1.6%和1.9%，北京二手房近三個月的環(huán)比增速為1.1%，1.8%和0.7%，均創(chuàng)下2017年以來的月度環(huán)比漲幅的新高。在一線城市的帶動下，二三線城市房地產(chǎn)市場也開始轉(zhuǎn)熱，70大中城市中新房價格環(huán)比上漲數(shù)快速增加，整體房價上漲也有所提速。

政策層面對于地產(chǎn)調(diào)控的信號進一步明確。韓正副總理7月24日主持召開房地產(chǎn)工作座談會，再次強調(diào)“房住不炒”。韓正表示，高度重視當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。部分城市已經(jīng)及時出臺了地產(chǎn)調(diào)控措施。深圳市嚴格限購政策，出臺了提高購房年限和房貸首付等措施，東莞、杭州、南京等地加碼調(diào)控，打擊投機炒房、捂盤惜售行為。

從歷史經(jīng)驗來看，重要地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，利率短期內(nèi)均有所下行。2010年4月史上最嚴厲調(diào)控“新國十條”推出，打擊地產(chǎn)投機空間，房價開始出現(xiàn)下行態(tài)勢。從2010年4月17日的“新國十條”算起，到5月下旬，加上當時歐洲主權(quán)債務(wù)危機的擾動，十年期國債利率下行約20bps.2016年，從9.30北京地產(chǎn)新政到“十一”國慶期間，深圳、廣州、南京等近20個城市相繼實施限購限貸措施，調(diào)控規(guī)?？涨?。各地在限購限貸的基礎(chǔ)之上，又加強了銷售價格監(jiān)管、房貸審批等方面的措施，十年期國債收益率自政策陸續(xù)出臺到10月下旬下行幅度約為8bps。

地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺從基本面和貨幣政策兩個影響路徑均利好債市預(yù)期。僅就短期而言，房價上漲對于基本面的刺激不利于債市，貨幣政策從長計議、謹慎操作，短期對債市也會形成利空。然而一旦產(chǎn)業(yè)政策層面的調(diào)控啟動，房價上漲勢頭得以抑制，那么不管是基本面還是貨幣政策對于債市的壓力均會減輕，市場預(yù)期也會迅速反應(yīng)，利好利率下行。

債市策略：近期局部地產(chǎn)市場過熱的風(fēng)險引起了政策層的重視，部分城市已經(jīng)開啟相應(yīng)的調(diào)控政策。即便是在疫情進入中后期的經(jīng)濟增速下行壓力下，“房住不炒”依然是地產(chǎn)市場鐵打不動的原則，7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會之后，邊際收緊的信號已經(jīng)相對明確?；仡櫄v史我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策收緊抑制房價上漲的預(yù)期往往會使利率在短期內(nèi)獲得一定的下行動力。站在當下的時點，地產(chǎn)政策信號確認依然對債市形成利好，料利率仍有進一步下行的空間。