這個(gè)冬天，房企有點(diǎn)冷。近日，步花樣年、新力控股、恒大等后塵，又一家房企當(dāng)代置業(yè)跨入了債務(wù)違約的陣營(yíng)。

10月26日，當(dāng)代置業(yè)公告稱(chēng)，一筆2021年10月25日到期的12.85%利率美元票據(jù)，本金及應(yīng)付利息的還款安排，未能于當(dāng)日達(dá)成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這是年內(nèi)第9家出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，其相關(guān)影響也在擴(kuò)展。今年10月份以來(lái)，包括綠地、陽(yáng)光城、弘陽(yáng)、佳兆業(yè)、中梁等在內(nèi)的多家房企美元債價(jià)格一度大幅下跌，凸顯投資者信心不足。

不難看出，2021年是償還海外債的第一個(gè)高峰，難關(guān)在四季度。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至年底之前，內(nèi)房股還有19筆海外債等待兌付。但是，即便過(guò)了這一關(guān)，更大的壓力還在后面。真正的償債高峰期2022年馬上來(lái)臨，房企若不提早安排，屆時(shí)“闖關(guān)”難度將倍增。

明年“闖關(guān)”難

作為資金密集型行業(yè)成員，房企有著多樣化的融資渠道，主要包括境內(nèi)債券融資、銀行貸款、非標(biāo)融資和境外債券融資等。但在諸多限制下，資金用途較寬松的海外債，近幾年成為房企標(biāo)配的融資渠道，尤其在中國(guó)香港上市的內(nèi)房股，海外融資比例占比逐漸升高，成為驅(qū)動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張的重要?jiǎng)恿χ弧?/p>

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從80多家內(nèi)房股海外債到期余額來(lái)看，2021年至2025年為兌付高峰期，到期余額分別為14.94億美元、273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。因此未來(lái)5年，房企都將面臨規(guī)模巨大的美元債償付壓力，特別是2022年，為償還壓力最大年份，畢竟，273.25億美元相當(dāng)于大約1750億元人民幣。

“明年是償債最高峰期，若市場(chǎng)行情不變，出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)更大，違約的房企也可能更多?！眳R生國(guó)際資本總裁黃立沖如是說(shuō)。

“不止內(nèi)房股，其他房企也有兌付壓力?！绷碛袠I(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，2020年以來(lái)，疊加新冠肺炎疫情全球擴(kuò)散、美元債市場(chǎng)動(dòng)蕩、“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)等多重因素，今年5月份以來(lái)，包括部分頭部房企在內(nèi)，接連出現(xiàn)債務(wù)違約問(wèn)題，并逐漸引發(fā)行業(yè)基本面的信用擔(dān)憂(yōu)。如此一來(lái)，過(guò)去靠“借新還舊”處理到期債務(wù)的手段就不再那么靈了。

從近幾個(gè)月房企發(fā)行海外債的情況來(lái)看，較去年同期并沒(méi)有出現(xiàn)增長(zhǎng)的情況。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份至9月份，內(nèi)房股發(fā)行海外債規(guī)模60.82億美元，同比下降38%；2021年10月1日至28日發(fā)行3筆，發(fā)行規(guī)模合計(jì)6.47億美元，2020年10月1日至30日發(fā)行12筆，發(fā)行規(guī)模37.93億美元，規(guī)模大幅縮減。

“受恒大、花樣年等房企海外債違約事件影響，近期國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)中資房企信用評(píng)級(jí)，優(yōu)質(zhì)的房企尚能正常發(fā)行海外債，部分在二級(jí)市場(chǎng)上價(jià)格表現(xiàn)比較堅(jiān)挺的舊債發(fā)行主體，發(fā)新債的難度相對(duì)較小?！秉S立沖向記者表示，但受整體市場(chǎng)基本面影響，多數(shù)中資房企再發(fā)新債都非常難。

困境如何緩解

監(jiān)管層已經(jīng)注意到這一現(xiàn)象。

10月26日，發(fā)改委外資司會(huì)同外匯局資本司召開(kāi)部分重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)外債座談會(huì)，要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)用途使用外債募集資金，自覺(jué)遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律和市場(chǎng)規(guī)則，積極主動(dòng)做好境外債券本息兌付準(zhǔn)備，共同維護(hù)企業(yè)自身信譽(yù)和市場(chǎng)整體秩序。

這在業(yè)內(nèi)被認(rèn)為是監(jiān)管部門(mén)解決美元債問(wèn)題的一種嘗試。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，相關(guān)部門(mén)表態(tài)將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿(mǎn)足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求。這或許意味著，在合理合規(guī)情況下，房企用境內(nèi)資金償還境外債時(shí)，審批速度會(huì)加快。

但從當(dāng)下看來(lái)，已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約的房企需盡快自救，還有海外債即將到期的房企，當(dāng)提前做好安排，否則將對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售端造成負(fù)面影響，屆時(shí)就是連鎖反應(yīng)。

實(shí)際上，房企確實(shí)已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年下半年以來(lái)，18家房企陸續(xù)實(shí)施境外債回購(gòu)，回購(gòu)次數(shù)超過(guò)100次。但從贖回?cái)?shù)額來(lái)看，房企累計(jì)回購(gòu)境外債券及票據(jù)涉及資金合計(jì)15.6億美元，僅占初始發(fā)行金額的4.07%。

“回購(gòu)主要是向外界展示信心，如果當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有發(fā)生變化，未來(lái)可能會(huì)有更多房企發(fā)生債務(wù)違約，特別是在2022年的兌付高峰之年?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在目前的情況下，還款壓力較大的房企應(yīng)加大去化力度，降低投資，盡可能提升現(xiàn)金回籠規(guī)模，若現(xiàn)金充裕可提前償還，避免賬期集中造成擠兌現(xiàn)象。同時(shí)，若無(wú)法按期兌付可申請(qǐng)展期或場(chǎng)外兌付的機(jī)會(huì)。

對(duì)此，克而瑞也認(rèn)為，在行業(yè)整體降負(fù)債、調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)的情況下，房企應(yīng)提前部署債券償還計(jì)劃，從而保證境外債券市場(chǎng)的再融資需求有序滾動(dòng)，穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)。