二季度地產(chǎn)融資政策再度收緊。在經(jīng)歷了年初地產(chǎn)融資的“小陽春”后，5月至今隨著一些針對房企融資政策的出臺，房企的融資環(huán)境又有收緊的跡象。先是5月中旬23號文申明了要對銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作；5月底21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱部分房企的公開市場融資可能會被加以限制；7月初監(jiān)管層對多家信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，7月12日發(fā)改委又對房企發(fā)行境外債提出新要求。

房地產(chǎn)信托勢頭迅猛，監(jiān)管出手意料之中。上半年房地產(chǎn)信托項(xiàng)目增速較快、新增資金快速向房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚，信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)的19年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域新增信托金額近2610億元，同比增加784億元；占新增信托項(xiàng)目總金額的比例達(dá)到了19%，同比提高了9個(gè)百分點(diǎn)。二季度房地產(chǎn)信托融資勢頭未減，用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示二季度房地產(chǎn)集合信托募集資金環(huán)比增長6.85%；占各領(lǐng)域募集資金的比例達(dá)到了42%。盡管5月中旬23號文對房地產(chǎn)信托帶來影響，但6月房地產(chǎn)集合信托募集資金依舊超過了600億元，近期多家信托公司收到銀保監(jiān)窗口指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)模嚴(yán)控下未來房地產(chǎn)信托規(guī)模增速或?qū)⒂兴陆怠?/p>

境內(nèi)債發(fā)行回落，新增融資向高等級集中。19年前4個(gè)月地產(chǎn)債發(fā)行量延續(xù)了18年以來的回暖趨勢，但5月開始地產(chǎn)債發(fā)行量明顯回落。5月地產(chǎn)債發(fā)行量環(huán)比減半；6月地產(chǎn)債發(fā)行量繼續(xù)減少，僅發(fā)行172億元，同比減少近200億元。凈融資方面，盡管上半年發(fā)行量回暖，但到期高峰下凈融資額僅100多億，同比大幅減少了近1000億。此外結(jié)構(gòu)性問題明顯，順利發(fā)債融資的房企主要是AAA級主體，AA+級房企累計(jì)債券凈融資尚為負(fù)，更遑論AA級及以下評級的主體了。

境外債“高溫”不降，監(jiān)管“再緊”一步。19年以來房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的熱情高漲，前6個(gè)月房企在境外發(fā)債的金額達(dá)到491億美元，同比增長26.7%；凈融資額累計(jì)291億美元，同比增長9.7%。18年年中監(jiān)管也曾收緊境外地產(chǎn)債的監(jiān)管，要求房企境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，監(jiān)管導(dǎo)致了18年6-10月房企境外融資的回落，但18年四季度以后又再次升溫。近期發(fā)改委又對房企發(fā)行境外債提出新要求，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，且這些債務(wù)要在備案登記材料中列明詳細(xì)信息，部分非標(biāo)準(zhǔn)化融資有可能因?yàn)椴荒芴峁┫嚓P(guān)信息而難以納入置換范圍。在新的募集資金用途要求下，房企境外債融資的新增規(guī)模將受限。

銀行貸款呈回升趨勢，監(jiān)管未有新增要求。18年末上市銀行房地產(chǎn)公司類貸款余額增速17%，同比有所增加。個(gè)貸方面，19年一季度個(gè)人購房貸款余額增速繼續(xù)回落至17.6%，但下滑幅度放緩；同時(shí)新增居民中長貸有所增加，1-6月新增居民中長貸2.75萬億元，同比增加了2500億元。23號文中有關(guān)商業(yè)銀行放款的要求與此前規(guī)定相比并沒有新增內(nèi)容，重申目的或主要是防范執(zhí)行層面的放松和新的監(jiān)管套利。

融資環(huán)境再次轉(zhuǎn)緊，行業(yè)馬太效應(yīng)愈顯。今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨債務(wù)到期高峰，再融資壓力大，上半年得益于融資環(huán)境的好轉(zhuǎn)，緩解了部分房企資金鏈緊張的問題，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局依舊沒變，行業(yè)融資集中度提升。5月以來房地產(chǎn)融資環(huán)境邊際趨緊，一方面監(jiān)管的態(tài)度不是一棍子打死，還是允許房企借新還舊的，但另一方面，行業(yè)馬太效應(yīng)會愈加明顯，警惕那些經(jīng)歷了年初融資“小陽春”后短期償債壓力仍重的房企。

企業(yè)層面，我們選取了40家典型發(fā)債房企作為研究對象，發(fā)現(xiàn)盡管房企評級均在AA+及以上，但融資成本分化非常大，18年平均融資成本從最低的4.3%到最高的近8.5%。同時(shí)18年多數(shù)房企融資成本提高，且大多數(shù)房企(特別是一些中型房企)帶息債務(wù)仍在快速擴(kuò)張；期限結(jié)構(gòu)上部分房企短期債務(wù)占比下降。19年上半年融資情況看，大部分房企都抓住了發(fā)債的窗口期進(jìn)行了債券融資，緩解了債務(wù)到期壓力，但也存在個(gè)別償債壓力較大的企業(yè)未能成功發(fā)債，建議關(guān)注其后續(xù)資金壓力。