三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，這是今年下半年以來(lái)國(guó)內(nèi)媒體經(jīng)常炒作話題。而這些媒體炒作國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的理由有，或是典型城市的住房銷售面積開(kāi)始在降溫。比如近日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)20%，其中三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長(zhǎng)33%。

或是炒作國(guó)內(nèi)三四城市的房?jī)r(jià)上漲時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，已經(jīng)沒(méi)有價(jià)格上漲的動(dòng)力，所以這些城市房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌。易居房地產(chǎn)研究院于11月底公布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，三四線城市1萬(wàn)元以上均價(jià)水平已持續(xù)了15個(gè)月。2018年10月，包括宜昌、日照和北海等三四線城市房?jī)r(jià)同比增幅較大，增幅分別達(dá)到了54%、42%和39%。

或是炒作國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策可以會(huì)收緊，從而導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)全面調(diào)整。比如，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，比如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅10月份銷售價(jià)格變動(dòng)情況表明，位列漲幅前十名的城市中，一半以上都是三四線城市。35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。即二手房的房?jī)r(jià)漲幅有所縮小。如果這種形勢(shì)再持續(xù)，三四線城市的房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)調(diào)整等。

如果從上述理由來(lái)說(shuō)中國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，應(yīng)該是天大的笑話。對(duì)于山東的聊城，我在10月份也去過(guò)。目前這個(gè)城市的房?jī)r(jià)也就如有文章所說(shuō)那樣，房?jī)r(jià)都到每平方米1萬(wàn)元的水平。而在2016年之前聊城的房?jī)r(jià)總體水平在3000-4000元左右。也就是在近1-2年的時(shí)間里，聊城的房?jī)r(jià)水平上漲了一倍以上。可以說(shuō)，山東的聊城是這樣，中國(guó)其他三四線城市的情況也是如此。甚至于，國(guó)內(nèi)有許多三四線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度比山東聊城要快得多。就如前面所說(shuō)的宜昌、日照、北海，及海南省的絕大部分地方。

對(duì)于國(guó)內(nèi)三四線城市的房?jī)r(jià)之所以會(huì)在2016年以來(lái)快速普遍地上漲，我在2016年就已經(jīng)分析過(guò)了。當(dāng)一線城市全面地用行政性的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，但而當(dāng)時(shí)中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)是因城施策，即一線城市可以出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但在二線三四線城市不出臺(tái)調(diào)控政策，甚至于等一些城市的房?jī)r(jià)火爆之后再出現(xiàn)調(diào)控政策。在這種的政策安排下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作一定會(huì)從一線城市逐漸地向二線城市，然后再向三四線城市蔓延，房地產(chǎn)炒作一定會(huì)蔓延到全中國(guó)各城市。可以說(shuō)，從實(shí)際的情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作的蔓延豆腐比我2016年分析的還要快得多，還是更火爆。再加上棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，更是讓這些三四城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作火上澆油。所以，近年來(lái)國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的場(chǎng)面，量?jī)r(jià)齊升。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了空前的繁榮。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，有媒體一看到少數(shù)地方、甚至于少數(shù)的樓盤(pán)出現(xiàn)住房銷售面積不是那樣火爆的場(chǎng)面，或住房銷售環(huán)比下降一點(diǎn)點(diǎn)，而同比快速增長(zhǎng)，就認(rèn)為國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，真是貽笑大方。因?yàn)?，很?jiǎn)單的道理，看到一些城市的住房銷售面積環(huán)比下降了，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面不是那樣火爆了，但是這些報(bào)道并沒(méi)有說(shuō)，這些三四線城市的住房市場(chǎng)隨著住房銷售面積下降房?jī)r(jià)在下跌，反之這些城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有隨著住房銷售面積下降而下跌，反之還在上漲。既然住房的銷售量在下降，但住房的價(jià)格不下跌，而不是房?jī)r(jià)隨著住房銷售量下跌，這就意味著目前這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以投機(jī)炒作主導(dǎo)的市場(chǎng)。

這時(shí)，作一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房已經(jīng)金融化，住房作為一個(gè)投資品，按照投資學(xué)的一般理論，只有當(dāng)投資品的價(jià)格下跌幅度持續(xù)在20%以上時(shí)，這個(gè)投資市場(chǎng)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，將由牛市轉(zhuǎn)入熊市。按照投資品的一般性，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)要出現(xiàn)拐點(diǎn)最為明顯的標(biāo)志，就是這個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平全面下跌以20%以上，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)才真正出現(xiàn)拐點(diǎn)。目前國(guó)內(nèi)三線城市的情況是，只是有些城市的住房銷售量下降，而且不僅下降的幅度十分有限，還只是環(huán)比下跌，同比還在暴增，同時(shí)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，反之還在上漲。所以，就國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)只是少數(shù)媒體炒作而已，根本上是不存在的事情。

還有，國(guó)內(nèi)一些三四線城市房?jī)r(jià)上漲在一萬(wàn)元并持續(xù)15個(gè)月以上，不少城市在這個(gè)期間房?jī)r(jià)上漲了一倍以上，是否意味著這些城市的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力就沒(méi)有了呢？如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要真正回到“只住不炒”房地產(chǎn)市場(chǎng)定位上，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，而且上漲幅度這樣大，當(dāng)然是房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲動(dòng)力了。但是，正如前面已經(jīng)分析過(guò)了的，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)早就成為以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。因?yàn)?，目前?guó)內(nèi)絕大多數(shù)三四線城市，其人口基本是上凈流出。這些城市本地居民的基本居住問(wèn)題在前十幾年就已經(jīng)解決?？梢哉f(shuō)，在這一輪三線城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲之前，這些三四線城市的居民的住房基本一上是人手一套（即多數(shù)三口之家都有三套住房）?？墒?，當(dāng)這些城市的居民看到這一輪房?jī)r(jià)快速上漲之后，很快就加入這波房地產(chǎn)投資炒作潮（請(qǐng)注意這些城市是不存在行政性限購(gòu)的，要購(gòu)買多少住房都可以），再加這些城市周邊的農(nóng)民居民及本來(lái)是這些城市居民現(xiàn)在外地工作的人，都紛紛加入這波住房投機(jī)炒作潮。可以說(shuō)，只要這些城市的政府不采取嚴(yán)格的稅收政策在事前、事中及事后把住房投機(jī)炒作及住房消費(fèi)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)，如果這些城市的房?jī)r(jià)還在上漲，那么這波三四線城市的投機(jī)炒作潮就不會(huì)停止。

正是上述意義上說(shuō)，無(wú)論是從房地產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，還是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)三四線城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有回落，更沒(méi)有出現(xiàn)下跌20%的情況，反之這些城市的房?jī)r(jià)還在快速上漲。在這種情況下，國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)豈會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)呢？特別是在當(dāng)前這些城市的房地產(chǎn)政策根本上沒(méi)有改變的情況，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)更是不會(huì)出現(xiàn)。至于國(guó)內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)，則要看市場(chǎng)形勢(shì)及未來(lái)市場(chǎng)政策之變化。